T

"En uskalla myydä vanhaa taloani, koska pelkään jälkivaatimuksia. "

"Miten kirjaan kauppakirjaan sen, etten vastaa vioista kaupan jälkeen?"

"Pitääkö talo myydä purkukuntoisena tontin hinnalla, jotta välttyy vastuilta?"

"Talosta löytyi kosteusvaurio, voinko purkaa kaupan?"

"Pitääkö talosta löytynyt piilovirhe aina korvata ostajalle?"

"Talon katto vuotaa, voiko myyjältä vaatia rahat uuteen kattoon?"

"Kumpi vastaa asunnon vioista, myyjä vai taloyhtiö?"

Omakotitalojen ja asuntojen kaupasta on nykyään vallalla paljon väärää tietoa. Pahimmillaan luullaan, että talokaupoissa syntyy jokin viiden vuoden "takuu", jolloin ostaja voi vaatia myyjältä hyvitystä melkein mistä hyvänsä korjaustarpeesta.

Ei voi.

Jos myyjä luulee näin, hän ei uskalla myydä taloaan lainkaan tai hän yrittää suojautua vastuilta myymällä kelpo talonsa purkukuntoisena. Silloin hän menettää sievoisenkin summan rahaa.

Jos ostaja luulee näin, hän valittaa myyjälle korjaustarpeesta, joka ei ole lain mukaan virhe. Ostaja saattaa ryhtyä teettämään kalliita tutkimuksia ja palkata asianajajankin riidelläkseen oikeudessa. Ja menettää samalla rahaa.

- Myisitkö kymmenen vuotta vanhan täysin ajo- ja liikennekelpoisen autosi tonnin romutuspalkkiolla? -

Asumiskelpoisella talolla on yleensä jotakin arvoa, tosin paikkakunnasta riippuen. Purkukuntoisena ei tarvitse myydä eikä kuntotarkastustakaan ole pakko tehdä välttyäkseen vastuulta. Ostajan pitää muutenkin ymmärtää, että vanhassa talossa voi olla piileviä korjaustarpeita. Ne eivät useinkaan ole lainmukaisia virheitä eikä niistä voi vaatia hinnanalennusta.

- Talosta löytynyt vika, korjaustarve, vaurio ei ole sama kuin laissa tarkoitettu virhe. -

Suuri osa riidoista johtuu siitä, että ostettu talo tai asunto on käytetty mutta sitä ei tiedosteta. Aivan kuten käytetyn auton tai vaikka pesukoneen kohdalla, ostaja ei voi odottaa että käytetyn hinnalla saisi uuden.

Talon elinkaari on vähintäänkin kymmeniä vuosia. Elinkaarensa aikana talo alkaa vaatimaan peruskorjauksia - jotkut osat nopeammin, kuten märkätilat, jotkut hitaammin kuten vaikka peltikatto tai viemärit. Kuka maksaa ikääntymisestä eli normaalista kulumisesta johtuvat peruskorjaukset? Talon kulloinenkin omistaja, tietysti. Siitä riippumatta, onko korjaustarve piilevä tai selvästi näkyvillä.

Jos ostaa käytetyn talon, ei voi vaatia että myyjä maksaa uudelle omistajalle talon peruskorjauksista kaupan teon jälkeen, vieläpä vuosikausia.

Talot ilmoittavat peruskorjaamistarpeesta, jos korjauksia ei tehdä ennenaikaisesti. Jos peltikatto on käyttöikänsä loppupäässä, se alkaa vuotamaan. Vuoto voi aiheuttaa paikallisen kosteusvaurion vähintäänkin yläpohjaan. Jos tuuletus siellä on huono, voi alkaa homettakin kasvamaan. Jos kyse on rajallisesta korjaustarpeesta, jonka kustannuksetkaan eivät ole kovin suuret, kyse ei ole laissa tarkoitetusta virheestä.

- Homeesta tai kosteusvauriostakaan ei tule automaattisesti korvausta. -

Korkein oikeus kiteyttää asian näin: " Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Se, että rakennusosien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Jos salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin ovat merkittävästi suuremmat kuin ne kustannukset, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhe on merkittävä. Jos kyseessä on kaupan purkuvaatimus, on vielä arvioitava onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen." KKO 2009:31

"Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. " KKO:2019:41

Hovioikeuden mukaan: "Mitä uudempi rakennus on, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja siltä voi odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla." Itä-Suomen HO 25.8.2016 512

- Ikä ei ole virhe! -

Ja kuluttajariitalautakunta: "Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät yleisesti kuulu myyjän vastuulle. Myyjän ei myöskään täydy erikseen kiinnittää ostajan huomiota rakennuksen ikääntymiseen." D/4212/42/2015

Mitä laki sanoo?

Kiinteistökauppaa säätelevä laki on nimeltään maakaari, asuntokauppaa säätelee puolestaan asuntokauppalaki. Niissä on määrityksiä erilaisille virheille, mutta eniten epätietoisuutta aiheuttaa pykälä laatuvirheestä. Maakaari sanoo siitä näin: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ja asuntokauppalaki: Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Vältä turha riita ja kustannukset

Kuluttajariitalautakunnan yksityishenkilöiden välisten kiinteistö- ja asuntokaupan riidoissa on vuosittain suositettu hyvitystä hieman yli 30 prosentissa. Lopuista ratkaisupyynnöistä iso osa on turhia ja niistä näkyy, että usein riidan syynä on ollut väärinymmärrys lain sisällöstä. Niissäkin osapuolet ovat nähneet vaivaa, on saatettu palkata asianajaja ja vähintäänkin murehdittu etukäteen riidan lopputulosta.

Ostaja: Jos olet siinä käsityksessä, että myyjältä voi kaupanteon jälkeen vaatia hinnanpalautusta monenlaiseen yllättävään peruskorjaukseen, lue nämä sivut ensin. Älä palkkaa maksullisia lausunnonantajia tai lakimiestä miettimättä ensin, onko kyseessä aidosti lainmukainen virhe. Maksullisen lakimiehen sijasta voit ottaa yhteyttä kuluttajaneuvontaan ja viedä vaatimuksesi tarvittaessa kuluttajariitalautakuntaan.

Myyjä: Jos saat ostajalta reklamaation, lue nämä sivut ensin. Jos olet sitä mieltä, ettei kyseessä ole lainmukainen virhe vaan vian korjaaminen kuuluu normaaliin iänmukaiseen peruskorjaukseen, ilmoita tämä ostajalle. Jos vaatimus on mielestäsi perusteeton, vältä kalliin lakimiehen palkkaamista. Vältä myös sovittelua, jossa saatat joutua maksamaan hyvitystä viasta, joka ei ole lainkaan myyjän vastuulle kuuluva lainmukainen virhe. Muista, että myyjänä sinäkin voit viedä asian kuluttajariitalautakunnan maksuttomaan käsittelyyn. Silloin vaadit ostajaa luopumaan hyvitysvaatimuksestaan.