Oikeustapauksia

Korkein oikeus linjasi salaisen virheen merkittävyyttä ja tuomitsi kaupan purettavaksi

Pelkästään korjauskulujen suuruusprosentit eivät määrää, onko kaupan purkaminen madollista. Korkein oikeus linjasi myös sitä perusasiaa, että vanhan talon ostajan pitää varautua piilovirheiden järkeviin korjauskuluihin .

Mies oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Rakennus oli rossipohjatalo, jossa betonisokkelin päälle on rakennettu puurakenteinen alapohja. Puisen alapohjan päällä oli eristeenä puupurua. Betonisokkelissa on muutama tuuletusaukko, mutta alapohjaan ei ollut kaupantekohetkellä kulkuaukkoa.

Kuntotarkastusraportin mukaan kaikki huoneet oli tutkittu kosteudenosoittimella. Kolmesta koereiästä oli mitattu ilman suhteellinen kosteus mittausanturilla. Sisätilojen ulkovaipan pintalämpötiloja oli tutkittu infrapunailmaisimella. Rakennuksen ulkopuoli oli tutkittu silmämääräisesti. Raportin mukaan tarkastuksessa ei havaittu raja-arvot ylittävää kosteuspitoisuutta. Puutteita oli lueteltu, mutta ei lattioiden tai alapohjan osalta. Korjaussuosituksena oli mainittu vain räystäskourun korjaaminen.

Ostaja huomasi heti muuton jälkeen talon alakerrassa homeen hajua. Lattiat olivat kylmiä lämmityksestä huolimatta. Asiantuntijatarkastuksessa huomattiin, että pesuhuoneen lattian lastulevy oli märkä, suihkun alueella ja lattiakaivon ympärillä rakenteita oli lahonnut ja pesuhuoneen ja saunan väliseinän alajuoksu oli märkä. Myös lattian puruissa suihkun nurkassa kosteus oli ollut koholla. Pesuhuoneen lattia oli rakennettu niin, että klinkkerilaatan alla oli kuivan tilan muovimatto ja sen alla lastulevy. Seinien laatoitus oli kiinnitetty suoraan kipsilevyn päälle. Lattiassa tai seinissä ei ollut ollut lainkaan vesi- tai kosteuseristettä. Pesutiloissa ei ollut mitään ilmanvaihtoa.

Ostaja vaati käräjäoikeudelta kiinteistön kauppaa purettavaksi.

Kunnan rakennustarkastajan raportissa todettiin, että alapohjan rakenteissa näkyi kantavien rakenteiden murtumisia sekä kosteus- ja lahovaurioita keittiön ja pesuhuoneen kohdalla. Myös rakennuksen alakerrassa oli maakellarin hajua sekä pesuhuoneen lattiarakenteissa kosteusvaurioita. Ostajan alapohjasta ottamista valokuvista näkyy muun muassa sienirihmastoa ja itiöpesäkkeitä.

On todennäköistä, että rakennuksen huoneilma voi aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa, terveystarkastaja katsoi lausunnossaan. Ostaja muutti pois talosta puolen vuoden kuluttua kaupanteosta. Sitä ennen hän oli asunut talon yläkerrassa haittojen vuoksi .

Käräjäoikeus piti kiinteistön laatuvirhettä olennaisena ja määräsi kaupan purettavaksi. Hovioikeus katsoi toisin. Virhe ei ollut oikeuden mielestä olennainen, koska korjausaika 2 viikkoa - 2 kuukautta ja kustannukset noin 20 000 euroa olivat kohtuulliset. Hovioikeuden mukaan virhe olisi ollut olennainen, jos korjauskustannukset olisivat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Hovioikeuden tarpeellisiksi katsomat korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia.

Objektiivinen kokonaisharkinta perustana

Korkein oikeus antoi riidassa valitusluvan. Ostaja on lain mukaan oikeutettu kaupan purkamiseen, jos kiinteistön virhe on olennainen. Ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen vai purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava kokonaisuuden perusteella. Jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä pitää olla objektiiviset perusteet, korkein oikeus totesi.

Kokonaisharkinnassa otetaan huomioon, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, mitä kauppaa tehtäessä on sovittu ja mitä tietoja kiinteistön kaupassa on annettu esim. kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

Jos kiinteistö poikkeaa tästä salaisen virheen vuoksi niin, ettei kiinteistössä esimerkiksi voi asua kohtuullisen ajankaan jälkeen kaupanteosta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Olennainen virhe on kyseessä myös silloin, kun korjaaminen on välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Merkittävä ja olennainen virhe

Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Se, että rakennusosien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, joka oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Jos salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin ovat merkittävästi suuremmat kuin ne kustannukset, joihin ostajan on pitänyt varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhe on merkittävä. Jos kyseessä on kaupan purkuvaatimus, on vielä arvioitava onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen, korkein oikeus linjaa.

Kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi ylipäätään syntynyt alennetullakaan hinnalla, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi myös olla sellainen, että virheen korjaaminen nopeasti on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti. Näin myös korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna tavanomaiseen varautumiseen. Ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Prosentit eivät yksin määrää

Se, että olennaisten korjauskustannusten pitäisi olla aina jokin prosenttiosuus kauppahinnasta, esim. vähintään 40 prosenttia, voi johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Asumishaittaa arvioitaessa ei voida katsoa myöskään pelkästään remontin kestoaikaa. Talon käyttäminen asumiseen voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta korjattu. Ostajalle on monesti ehtinyt tulla haittaa jo siinä vaiheessa, kun sen syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksen terveydellisistä riskeistä.

Ostaja sai odottaa kaupassa saamiensa tietojen perusteella, ettei talon alapohjaan ja pesutiloihin tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Alapohjan vauriot olivat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen voisi altistaa asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.

Ostajan ja myyjän käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan, oikeus totesi. Pesutilojen vaurioiden osalta oikeus katsoi, että korjauskustannukset olivat sellaiset, joihin ostajan piti varautua vanhan asuintalon ostajana.

Korkein oikeus katsoi että riski siitä, että alapohja joudutaan uusimaan kokonaan, oli varteenotettava. Kustannukset noussevat hovioikeuden arvioimaa korkeammaksi. Kun kysymys on tällaisesta rakenteiden laaja-alaisesta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua että ostaja voi valita: tyytyykö hän hinnanalennukseen vai haluaako että riski kustannuksista palautuu myyjälle. Kaupan purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Korkein oikeus katsoi, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että ne piti korjata ilman aiheetonta viivytystä. Korjauskustannukset olivat merkittävät. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrä oli osin epävarmaa. Tämä ei kuitenkaan voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää oli pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä olennaisena. Oikeus kumosi hovioikeuden päätöksen ja asia jätettiin käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan. KKO:2015:58

Kuntotarkastus ei löytänyt yläpohjan vikoja

Kauppakirjan vastuunrajoitus oli kirjattu koskemaan vain kuntotarkastuksessa löydettyjä vikoja. Koska yläpohjaa ei tarkistettu, vikoja ei löydetty eikä vastuunrajoitusehto koskenut niitä.

Vuonna 1977 rakennetusta tasakattoisesta tiilitalosta tehtiin kaupat 127 500 euron hinnalla. Ostaja myi talon kahden ja puolen vuoden kuluttua. Uusi ostaja huomasi sisäremonttia tehdessään kosteusvaurioita talon yläpohjassa. Asiantuntija totesi siellä laajan kosteusvaurion, joka olisi korjaamattomana aiheuttanut terveyshaitan. Kosteusvaurion syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakennusaikainen kastuminen. Höyrynsulussa oli todettu reikiä ja repeämiä, jotka olivat peräisin rakentamisajalta.

Uusi ostaja korjasi tasakaton harjakatoksi. Korjauskustannukset olivat yhteensä noin 25 000 euroa. Uusi ostaja vaati myyjältään hinnanalennusta ja vahingonkorvausta yhteensä 28 500 euroa. Myyjä vaati omalta myyjältään tätä summaa.

Käräjäoikeus tuomitsi riidassa hinnanalennusta 20 000 euroa. Hovioikeus hylkäsi kanteen ja vapautti myyjän korvausvelvollisuudesta.

Korkein oikeus päätti toisin. Ensimmäisen kauppakirjan ehdon mukaan ostaja oli tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Myyjä ei ehdon mukaan vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista.

Kuntotarkastuksessa ei tuolloin todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siis ollut raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa myyjän vastuu rajoitettiin vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Kuntotarkastusraportissa todettiin, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportin mukaan savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla.

Raportin mukaan yläpohjatilaa ei voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siis edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä, oikeus totesi.

Kuntotarkastusraportin tietojen perusteella ei ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa olisi kosteusvaurio. Ensimmäisellä ostajalla ei ollut tarkastuksen perusteella myöskään erityistä syytä selvittää yläpohjan kuntoa eikä hän laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Korkein oikeus tuomitsi alkuperäisen myyjän maksamaan ostajalleen hinnanalennuksena 15 000 euroa. KKO:2009:31

Myyjä ei puhunut totta, kahden vuoden reklamaatioaika ylittyi

Lain mukainen normaali valitusaika voi joskus ylittyä, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostaja oli kaupantekovaiheessa ilmoittanut myyjälle harkitsevansa kaupasta vetäytymistä asunnon pesutilojen kosteustarkastuksen lopputuloksen takia. Myyjä pyysi heitä vielä tapaamiseen keskustelemaan tarkemmin asiasta. Myyjä kertoi ajoittain itse seuranneens viisi vuotta aiemmin tehtyjen pesutilojen korjaustöiden edistymistä. Hän oli kertomansa mukaan pannut merkille pesuhuoneessa vaalean vihreän ja turkoosin värisen kosteussulkusivelyn. Siksi hän ilmoitti ostajille, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti. Myyjä kertoi myös, että korjaustyön olivat tehneet ammattitaitoiset kirvesmiehet.

Sittemmin ostajat saivat selville, ettei kosteuseristettä ollut lainkaan. He reklamoivat myyjälle asiasta yli kaksi vuotta kaupanteon jälkeen.

Korkein oikeus käsitteli asian vain reklamaatioajan osalta. Asuntokauppalain mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Ostaja kuitenkin saa kuitenkin edelleen vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Maakaaressa, joka koskee kiinteistön kauppaa, on samantyyppinen säännös.

Jotta myyjä olisi toiminut näin, menettelyn pitää poiketa selvästi normaalista sopimusmenettelystä. Esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä ole kunnianvastaista ja arvotonta, korkein oikeus totesi.

Ostajat olivat kertoneet myyjälle olevansa nimenomaan kiinnostuneita kosteussulun olemassaolosta, jopa harkiten kaupasta vetäytymistä. Myyjä sai ostajat vakuuttuneiksi kosteussulun olemassaolosta, mainiten jopa ammattitaitoisten kirvesmiesten sen asentaneen. Myyjän on täytynyt ymmärtää, että kosteussulku oli ostajille ratkaisevan tärkeää. Tämä ei ollut enää kauppiaallista kehumista, oikeus katsoi.

Virheilmoitusaikaa koskevalla poikkeussäännöksellä on pyritty siihen, ettei myyjä voisi vapautua virhevastuustaan pelkästään ajan kulumisella, jos hänen menettelyään kaupanteon yhteydessä voidaan pitää selvästi epälojaalina tai sopimattomana. Myyjä oli ostajien epäilyt hälventääkseen ja saadakseen nämä ryhtymään kauppaan antanut ymmärtää olevansa tietoinen kaupan syntymisen kannalta ratkaisevasta seikasta, vaikkei hän tosiasiassa ollut ollut siitä tietoinen. Tällaisen väärän tiedon antamista on korkeimman oikeuden mukaaN pidettävä asuntokauppalain tarkoittamana kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä. KKO:2007:91

Myyjä pimitti tiedot isoista korjaustarpeista ja edellisestä oikeudenkäynnistä

Hovioikeus ratkaisi riidan, jossa myyjän katsottiin toimineen kiinteistön kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Hän ei kertonut ostajille, että oli seitsemän vuotta aiemmin nostanut kanteen omaa myyjää vastaan kiinteistön virheiden vuoksi.

Riita oli päätynyt sovintoon. Virheiden korjaus oli sittemmin tehty puutteellisesti. Hovioikeus katsoi nyt näytetyksi, että talon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa oli vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Ostajat olivat hävittäneet talon polttamalla.

Rakennuksen hävittäminen olikin korjauskustannusten arvioituun määrään ja korjausten onnistumisen epävarmuuteen nähden varteenotettava vaihtoehto. Hovioikeus siteerasi korkeimman oikeuden päätöstä KKO:2007:91 ja totesi, että myös oikeuskirjallisuudessa on arvioitu sitä, milloin myyjän voi katsoa menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisen tilanne on myös esimerkiksi silloin, jos myyjä on tehnyt muutostöitä huoneistossa ilman tarvittavaa ammattitaitoa tai asiantuntemusta tai käyttänyt heikkolaatuisia tai vahingollisia rakennusmateriaaleja. Tilanne voi olla käsillä myös silloin, kun myyjä on itse rakentanut talon tai tehnyt siinä korjauksia ja hän on tällöin menetellyt törkeästi vastoin hyvää rakentamistapaa tai rakentamista koskevia ohjeita ja määräyksiä. Helsingin HO 28.1.2021 60

Myyjä ei ollut vastuussa kreosootista

Lain mukainen virhe ei ole se, että talon rakentamisessa on käytetty aikakautensa rakentamistapaa ja tuotteita. Kreosootti ei myöskään aiheuta terveyshaittaa, jos rakenteisiin ei kajota.

Ostajat tekivät kaupan 202 500 euron kauppahinnalla kiinteistöstä, jolla oli 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Kun ostajat ryhtyivät kaupan jälkeen kunnostamaan taloa, he huomasivat että talon rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia. He vaativat myyjältä käräjäoikeudessa kaupan purkamista, ja toissijaisesti 50 000 hinnanalennusta.

Käräjäoikeus tuomitsi kaupan purettavaksi. Hovioikeus ei muuttanut tuomiota. Korkein oikeus antoi asiassa valitusluvan.

Ostajalla on oikeus odottaa, että kiinteistön peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei ole virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin rakentamisaikaan yleisesti käytettyä materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, korkein oikeus totesi. Kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Sitä voi olla mm kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja muuratuissa välipohjissa.

Jos ostaja on voinut saamiensa tietojen perusteella edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu asumiseen, asumisen estävä terveyshaitta on yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Kivihiilipikeä oli talon ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Kiinteistössä ei ollut oikeuden mukaan laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että talon rakenteissa oli kivihiilipikeä. Oli siis arvioitava, haihtuuko rakenteiden kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan.

Käräjäoikeus oli todennut rakennuksessa terveysriskin. Se oli todistelun perusteella katsonut selvitetyksi, että kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Kreosootista haihtuvat yhdisteet ovat kaasumaisia ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi, koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. Käräjäoikeus oli katsonut näytetyksi, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.

PAH-yhdisteet eivät kulkeudu huoneilmaan, jos rakenteisiin ei kosketa

Valvira oli pyydetyssä lausunnossaan KKO:lle eri mieltä. Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu. Suurin osa kivihiilipien PAH-yhdisteistä on kiinni hiukkasissa eikä kaasumaisessa muodossa. Jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia, kivihiilipiestä hiukkasiin sitoutuneita terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan. Materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöksiä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa, Valvira lausui.

Myyjät esittivät todisteena Helsingin hovioikeuden antaman tuomion, jonka mukaan käräjä- ja hovioikeudet olivat asiantuntijatodistelun perusteella katsoneet jääneen näyttämättä, että omakotitalon rakenteissa olleesta kivihiilipiestä olisi ennen rakenteiden purkamista haihtunut sisäilmaan terveydelle vaarallisia PAH-yhdisteitä enää yli 50 vuotta rakentamisen jälkeen.

Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju. Rakennuksen huoneilmaa ei ollut kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan näyttöä siitä, oliko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Riidatonta oli, että kivihiilipielle ominainen kyllästetyn ratapölkyn haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa.

Koska ilmanäytteitä ei ollut, mahdollisesta terveyshaitasta on tehtävä päätelmiä erityisten kokemussääntöjen perusteella. Valviran lausunto tukee käräjäoikeuden johtopäätöksiä kivihiilipien vaarallisuudesta ja siitä, että kivihiilipiestä haihtuu terveydelle vaarallisia kaasumaisia yhdisteitä, jotka pääsevät rakennusten rakenteiden läpi. Valviran lausunto ei kuitenkaan tue käräjäoikeuden jatkopäätelmää, jonka mukaan yhdisteitä pääsee huoneilmaan niin paljon, että niistä aiheutuu terveydellinen riski.

Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Valviran näkemystä tuki myös Helsingin hovioikeuden tuomio, jossa oli myös päädytty siihen, ettei omakotitalon rakenteissa olleesta kreosootista ollut ennen rakenteiden avaamista haihtunut sisäilmaan PAH-yhdisteitä enää yli 50 vuotta rakentamisen jälkeen.

Oikeus katsoi selvitetyksi, ettei kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, jos rakenteita ei ole avattu. Materiaalinäytteiden pitoisuuksista, korkeistakaan, ei voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä näin ollen rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Korkein oikeus hylkäsi kanteen. KKO:2019:41

Valesokkelista ei kerrottu kuntotarkastuksessa, kauppa purettiin

Kuntotarkastajan olisi pitänyt perehtyä rakennuspiirustuksiin ja antaa lisätutkimuskehotus riskirakenteelle. Myyjä vastaa ostajalle talosta annetuista tiedoista.

Pariskunta osti naiselta kiinteistön 240.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä oli vuonna 1983 valmistunut omakotitalo.

Ostajat löysivät talon ulko- ja väliseinistä ja alapohjasta kosteus- ja mikrobivaurioita. Yläpohjassakin oli kosteusvaurio, ja nämä todennettiin myös ammattilaisten tutkimuksilla ja lausunnoilla. Talossa on ns. valesokkelirakenne ja kaksoisbetonilaatta, jotka näkyivät rakennuspiirustuksista. Kuntotarkastusraportissa ei kuitenkaan mainittu näitä rakenteita ja niihin liittyviä riskejä. Ostajaperheen lapset olivat alkaneet oireilla ja oireet hävisivät, kun lapset oleskelivat muualla kuin kotonaan.

Korjausten kustannusarvio oli 63 700-170 000 euroa. Ostajat vaativat kiinteistökaupan purkua käräjäoikeudelta, joka tuomitsikin kaupan purettavaksi.

Myyjä vei riidan hovioikeuteen. Oikeus kiinnitti huomiota mm. kuntotarkastusraporttiin. Kuntotarkastuksessa oli mukana toinen ostajapariskunnasta. Raportissa ei ollut mitään mainintaa valesokkelirakenteesta tai kaksoisbetonilaattarakenteesta. Kumpikin rakenneratkaisu on vuodesta 2007 voimassa olleen asuntokaupan kuntatarkastuksen suoritusohjeen mukaan sellaisia riskirakenteita, joista raportissa olisi pitänyt mainita, hovioikeus painotti. Pelkkä maininta riskirakenteesta ei kuitenkaan riitä. KKO on ratkaisussaan todennut, että lisäksi edellytetään mm lisätutkimuskehoitusta.

Kuntotarkastajan mukaan hän oli maininnut riskirakenteista myyjän edustajalle suullisesti tarkastustilanteessa, kun rakennuspiirustuksiin perehdyttiin. Ostaja väitti puolestaan, ettei hän ollut ollut mukana rakennuspiirustuksia tutkittaessa eikä tilanteessa kerrottu mitään valesokkelirakenteesta. Oikeus ei pitänyt kuntotarkastajan muistikuvia luotettavina. Oikeudessa kävi ilmi, että tarkastajalta oli myöhemmin poistettu FISE-pätevyys puoleksi vuodeksi.

Ostajilla oli ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraporttiin, oikeus totesi. Heillä ei ollut erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan sen tietojen paikkansapitävyyttä tai muuten selvittää rakennuksen kuntoa esimerkiksi rakenteita purkamalla. Heillä ei ollut ollut myöskään sellaista tietoa, jonka perusteella heidän olisi pitänyt varautua merkittäviin korjauskustannuksiin.

Ne olivat hovioikeuden mukaan merkittävät, vaikka eri kustannusarviot poikkesivat toisistaan suuresti. Alinkin arvio oli noin 26 prosenttia kauppahinnasta. Vanhan talon ostajan pitää varautua kohtuullisiin korjauskustannuksiin, mutta ei näin suuriin, oikeus totesi. Hovioikeus tuomitsi kaupan purettavaksi, kauppahinnan palautettavaksi ja siitä vähennettäväksi ostajien saama asumishyöty 3 500 euroa. Turun hovioikeus nro 937 30.11.2018 S 18/452

Talo jäi kunnolla tarkastamatta, ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuksiin kuuluu myös ylä- ja alapohjan tarkastaminen, jos sen voi vaivatta tehdä. Nyt sitä ei tehnyt edes kuntotarkastaja.

Pariskunta osti kuolinpesältä vuonna 1949 rakennetun talon 86 000 euron kauppahinnalla. Taloon ei ollut tehty peruskorjauksia, kattoa lukuunottamatta joka uusittiin vuonna 1985. Talossa ei ollut neljään vuoteen asuttu. Kiinteistön myyjinä toimineet kuolinpesän osakkaat olivat muuttaneet talosta pois 1970-luvun loppupuolella. Ostajat kertoivat etsivänsä nimenomaan remontoitavaa ja entisöitävää taloa.

Ostajat teettivät ja maksoivat kuntotarkastuksen kaupan yhteydessä. Tarkastus tehtiin huolimattomasti eikä kaikkia korjaustarpeita huomattu. Ostajat vaativat kaupan purkamista, johon myyjät eivät suostuneet. Ostajat veivät laatuvirheriidan käräjäoikeuteen. Se tuomitsi kiinteistökaupan purettavaksi.

Myyjät vaativat hovioikeudelta tuomion hylkäämistä. Hovioikeus totesi, että kiinteistössä oli laatuvirheitä käräjäoikeuden tuomion mukaisesti. Hovioikeus käsitteli riidassa kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Koska ostajat olivat hankkineet kuntotarkastajan ja maksaneet tämän palkkion, kuntotarkastaja oli toiminut ostajien asiantuntijana ennen kauppaa, oikeus totesi.

Talon tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta eli se oli teknisen käyttöikänsä päässä. Ostajilla oli erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, oli näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut. Ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen olisi pitänyt olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi.

Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole lain mukaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta niin, että selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kiinteistö on siis tarkastettava tavanomaisella huolellisuudella, asiantuntijaa ei tarvita eikä teknisiä toimia tarvitse tehdä. Ne rakennuksen osat, johon on esteetön pääsy, kuuluvat normaalitarkastukseen.

Jos normaalitarkastuksessa huomataan epäilystä herättäviä asioita, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Jos kuntotarkastuksessa on - ilman vaurioepäilyä - vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei vaikuta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei puolestaan poista myyjän vastuuta kaupan jälkeen huomatusta vauriosta.

Ostajalta ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa talon ikä. Mitä uudempi rakennus on, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja siltä voi odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla, oikeus tiivisti.

Jos ostajalla on erityisvaatimuksia talon suhteen, hänen vastuullaan on selvittää, täyttääkö talo vaatimukset. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön.

Teknisen käyttöikänsä päässä ollut talo oli ollut asumattomana noin neljä vuotta. Kaupanteossa myyjän puolelta ei ollut henkilöä, joka olisi asumisensa perusteella voinut kertoa eli täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla oli erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden mukaan ostajan selonottovelvollisuus oli erityisen korostunut. Ostajien ennakkotarkastuksen olisi siis pitänyt olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi.

Ylä- ja alapohja jätettiin tarkastamatta

Taloa tarkastaneen asiantuntijan mukaan sivu-ullakon ruodelautoina käytettyihin muottilautoihin jää usein valuvaiheessa jälkiä. Tämä on pikemminkin ominaisuus kuin virhe. Lisäksi kattovasat olivat tummuneet mutta niissä ei ollut homepilkkuja. Näiden havaintojen perusteella yläpohjan vauriot eivät olleet maallikon pääteltävissä, asiantuntija totesi, mutta kuntotarkastajan olisi kuitenkin pitänyt tarkastaa myös yläpohja. Toisen asiantuntijan mukaan näiden silmin havaittavien vaurioiden perusteella oli ollut varmasti pääteltävissä, että yläpohjassa on vaurioita. Sivu-ullakolla näkyvät vauriojäljet ja yläpohjan vauriot ovat johtuneet samasta syystä eli puutteellisesta tuuletuksesta, asiantuntija totesi.

Asiantuntijoiden lausuntojen ja valokuvien perusteella yläpohjan vauriot olivat siis olleet selvästi silmin havaittavissa. Ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, jos sinne pääsee. Sivu-ullakolla, jonne pääsi vaivatta, oli silminnähden huomattavissa kosteusvauriojälkiä, valumajälkiä ja tummumista. Ostajat ja kuntotarkastaja eivät käyneet yläpohjassa. Kuntotarkastusraporttiin kirjatun tiedon mukaan yläpohjan tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja kulkua vesikaton luukulle ei todettu turvalliseksi. Kaupan jälkeen eräs lausunnon antaneista asiantuntijoista oli kuitenkin käynyt yläpohjassa. Hän oli päässyt sinne kattoluukusta ilman apuvälineitä.

Alapohjan osalta oikeus totesi, että käynti alapohjan tarkastusluukuille oli esteetön. Sen kuntoa olisi voinut tutkia silmämääräisesti tai taskulampulla. Jos se olisi tarkastettu, olosuhteet, jotka olivat edesauttaneet mikrobivaurioiden syntymistä, olisivat selvinneet. Lisäksi havaittavissa oli ulkoseinän alaosassa näkyviä kosteus- ja lahovaurioita.

Selvää on, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, oikeus totesi. Ostaja vastaa myös myyjään nähden asiantuntijansa huolimattomuudesta, jos tämä ei ole selvittänyt edes kaikkia niitä seikkoja, jotka kuuluvat ostajan selonottovelvollisuuden piiriin. Tilanne olisi edellyttänyt lisätarkastuksia, joita ei tehty.

Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet oikeutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheisiin, hovioikeus tuomitsi. Itä-Suomen HO 25.8.2016 512

Sopimusta virheiden korvaamisesta ei yksilöity riittävästi

Ostaja ja myyjä voivat tehdä keskenään sopimuksia ja kauppakirjaankin voi tehdä erilaisia laista poikkeavia ehtoja. Niiden pitää kuitenkin olla riittävän yksilöityjä, jotta ne olisivat päteviä riitatilanteessa. Esimerkiksi "talo myydään sellaisena kuin se on"-ehto ei poista myyjän vastuuta lainmukaisista virheistä.

Pariskunta osti kiinteistön, jossa huomattiin pian kaupanteon jälkeen useita rakennusvirheitä. Kolmen kuukauden kuluttua virheiden korvaamisesta tehtiin osapuolten välillä erillinen sopimus, johon sisältyi vastuuvapauslauseke. Kiinteistössä havaittiin parin vuoden kuluttua uusia virheitä, joista ostajat vaativat käräjäoikeudessa hinnanalennusta ja toissijaisesti vahingonkorvausta. Käräjäoikeus katsoi välituomiossaan, että osapuolet olivat sopimuksella luopuneet oikeudestaan esittää uusiin virheisiin perustuvia vaatimuksia. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Hovioikeudessa käsiteltiin vastuuvapauslausekkeen merkitystä myyjän virhevastuun kannalta.

Vastuunrajoitus oli sopimukseen kirjattu näin: "Sovittiin samalla että tämän jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan edellämainitun kiinteistökaupan osalta". Sopimuksen mukaan myyjä maksaa ostajalle kiinteistöllä havaituista virheistä korvauksena 15 000 euroa.

Lain eli maakaaren mukaan sopimuksella voidaan poiketa myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Lain keskeisistä säännöksistä, kuten laatuvirhepykälistä voidaan ostajan oikeuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Sopimusta tulkitaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Kauppaehtojen lisäksi merkitystä voi olla myös muilla seikoilla. Osapuolten tarkoitus voidaan päätellä heidän neuvotteluistaan ja muista olosuhteista kauppaa tehtäessä. Maakaaren sopimussäännökset ovat yleisesti tahdonvaltaisia. Myyjä ja ostaja voivat sopia myös sopimusrikkomusten seurauksista laista poikkeavalla tavalla, esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus sopimussakolla.

Maakaaren esitöissä todetaan, että erilaiset myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet ovat yleistyneet kiinteistön kaupassa. Tavallinen on esim. ehto, jonka mukaan ''kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on''. Tällaisten yleisten vastuunrajoituslausekkeiden vaikutukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Silloin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.

Jos tämä vastuunrajoituslauseke estäisi kaikki myöhemmät hinnanalennusvaatimukset, se muuttaisi kaupan osapuolten välistä asemaa huomattavasti ostajan vahingoksi. Myyjän virhevastuuaika on lain mukaan viisi vuotta. Sopimusta on pidettävä kauppakirjaa täydentävänä muuna sopimuksena. Jotta vastuuvapautuslausekkeella olisi hinnanalennusvaatimuksen estävä vaikutus, lausekkeen tulee olla riittävän yksilöity. Hovioikeus katsoi, ettei sopimus ollut riittävän yksilöity siinä, missä ja millä tavalla ostajien asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Koska yksilöintivaatimus ei täyty, kyseinen lauseke ei estä hinnanalennusta koskevan vaatimuksen tutkimista.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden välituomion ja palautti riidan käräjäoikeuden käsittelyyn. Turun HO 5.3.2013 515