Kysymyksiä ja vastauksia virhevastuusta

Uskaltaako vanhan talon myydä?

Kyllä uskaltaa. Ei ole syytä uskoa huhuun, jonka mukaan myyjällä olisi jokin automaattinen viiden vastuu kaikista vioista, jotka tänä aikana talosta löytyvät. Kun myy vanhaa taloa, tärkeintä on kertoa sen rakennusvuosi ja tehdyt peruskorjaukset. Jos talolla on huoltokirja, se on syytä näyttää ostajaehdokkaille. Jos talossa on huomattu korjattavaa, siitä pitää kertoa ostajalle. Esimerkiksi jos nuohooja on huomauttanut kattotikkaiden vaarallisuudesta tai tulisijan korjaustarpeesta, tietoa ei saa pimittää. Talon iän ja normaalikulumisen aiheuttamista korjaustarpeista ei tarvitse kertoa, ostajan pitää ne muutenkin ymmärtää. Esimerkiksi viemärin ikääntymisestä ei tarvitse kertoa - ostajan pitää muutenkin ymmärtää, että viemäri on käyttöikänsä loppusuoralla, jos sen uusimisesta ei ole kerrottu. Myyjällä on myös tietty selonottovelvollisuus myymälleen kiinteistölle. Myyjän pitää kertoa kauppaan vaikuttavista merkityksellisistä asioista ostajalle. Esimerkiksi rakennusluvista on syytä ottaa selvää, kerto tilanne ja kirjata se kauppakirjaan.

Uskaltaako vanhan talon ostaa?

Kyllä. Kunhan ymmärtää että käytetty talo ei ole uusi, se vaatii elinkaarensa mukaisia korjauksia ehkä nopeastikin kaupanteosta ja vastuu sen peruskorjauksesta siirtyy kaupanteossa ostajalle. Korjauksia voi  yleensä tehdä vähitellen, asumisen ohella. Vanha talo, kosteusvaurioinenkaan, ei myöskään ole aina mahdollinen homepommi. Talo pitää tarkastaa päästä varpaisiin eli yläpohjasta alapohjaan, jos niihin on esteetön pääsy. Mattojen allekin pitää etukäteen kurkistaa. Kun talo on tarkastettu huolella, myyjältä on saatu tiedot sen korjauksista ja muista faktoista ja hinta on sopiva, talokaupat voi tehdä. Hometalojen määrästä on paljon ristiriitaista tietoa. Toisten uutisten mukaan hometalojen määrä on suuri erityisesti Suomessa, toisen mukaan suomalaisten kodeissa on todettu vähiten kosteusvahinkoja Euroopassa. Selvää on, että kun hankittu koti paljastuu hometaloksi, se on yleensä yllätys ja perheelle iso taloudellinen menetys.

Onko kuntotarkastus pakollinen tai välttämätön?

Ei ole pakollinen eikä rutiininomaisesti myöskään välttämätön. Ostajan on syytä tiedostaa, että tavanomainen aistihavainnoin ja pintakosteusmittarilla tehty kuntotarkastus ei aina tuo esiin piileviä korjaustarpeita. Valtaosassa esim. kuluttajariitalautakunnan käsittelemissä riidoissa piilevä vaurio ei ole löytynyt tavanomaisessa kuntotarkastuksessa. Toisaalta ostaja, joka ei ole perehtynyt talonpitoon, saa kuntotarkastuksessa tukevan paketin talotietoutta. Myyjälle kuntotarkastus tuo sen edun, ettei ostaja voi yleensä vaatia hyvitystä asioista, jotka kuntotarkastuksessa on kerrottu ja raportti on liitetty kauppakirjaan. Toisaalta ostajan pitää ilman tarkastusraporttiakin ymmärtää, että jokin rakenneosa voi olla elinkaarensa loppusuoralla ja sen korjaustarve ei ole lainmukainen virhe. Useinkin on syytä harkita tavanomaisen kuntotarkastuksen korvaamista riskipaikkojen rakenteita avaavalla kuntotutkimuksella, jos haluaa varmistaa, ettei piilokosteutta tai -hometta löydy.

Pitääkö talosta kaupanteon jälkeen löytynyt piilovirhe aina korvata ostajalle?

Ei. Tämä on yleisimpiä väärinkäsityksiä vanhan talon ostamisessa. Jos korjaustarve johtuu talon ikääntymisestä, se on vanhan talon ominaisuus, ei välttämättä laissa tarkoitettu virhe, oli vika sitten piilevä tai esillä. Talotkin tuppaavat ikääntymään ja peruskorjauksia pitää talon elinkaaren aikana tehdä. Niistä vastaa talon kulloinenkin omistaja. Piilo- eli salaisten virheiden kohdalla laki vaatii nk. merkittävyyskynnyksen ylittymistä: vaurion arvon, sen korjauskustannusten pitää olla merkittävät talon kauppahintaan yms. nähden, jotta myyjä olisi niistä vastuussa. Asiassa otetaan huomioon myös esim. tasonparannus, eli talo tulee korjauksella yleensä kaupantekohetkeä parempaan kuntoon. Se vähentää osaltaan huomioon otettavien kustannusten merkittävyyttä.

Riippuu ensinnäkin siitä, oliko valesokkelirakenne ostajan tiedossa kaupanteon aikaan. Kuntotarkastajan pitää aina kertoa selkeästi raportissa, että rakentamisaikana on ollut laajalti käytössä valesokkelirakenne, joka on riskirakenne ja antaa selkeä lisätutkimuskehotus. Jos näin on tehty ja raportti on kauppakirjan liitteenä, ostaja ei ole tehnyt lisätutkimuksia ja valesokkeli paljastuu märäksi, ostaja yleensä vastaa korjauskustannuksista kokonaan. Jos kuntotarkastuksessa ei sanota mitään tai sitä ei ole tehty, valesokkeli on märkä ja korjauskustannukset olennaiset kauppahintaan verrattuna, kaupanpurku on mahdollinen. Jos kustannukset ovat maltilliset, voi ostaja vaatia hinnanalennusta, jos kustannukset eivät ole merkittävän suuret, myyjä ei yleensä vastaa niistä, koska kyseessä on ikääntynyt talo.

Kuntotutkimus aina valesokkelitalolle!

Talon on tutkittava tarkkaan, jos ostaa tai myy 1970-80-luvun taloa, jossa voisi olla valesokkelirakenne. Se katsotaan nykyään riskirakenteeksi, ja vaurioituneena sen korjauskustannukset saattavat olla todella suuret. Monesti on syytä korvata tavanomainen pintapuolinen kuntotarkastus alapohjan laajalla kuntotutkimuksella, jossa rakenteita avataan. Valesokkeli ei kuitenkaan ole aina kostea jos talo on paikalla, jonka maa läpäisee hyvin vettä. Kuntotarkastuksen, jossa on kehotus tehdä lisätutkimuksia riskirakenteelle, avulla myyjä suojaa itsensä ostajien vaateilta kertomalla raportin avulla tilanteesta. Ostajat puolestaan saavat kuntotarkastusraportin/kuntotutkimuksen ja lisätutkimusten avulla tiedon alapohjan kunnosta ja korjaustarpeesta.

Vastaako kuntotarkastaja talon virheistä, joita ei ole tullut tarkastuksessa esiin?

Erittäin harvoin. Talon virheistä vastaa ensisijaisesti myyjä maakaaren eli lain mukaisesti. Kuntotarkastajilla on yleensä ehdoissaan mainittu se, millaisin tavoin tarkastus tehdään sekä vastuunrajoituslauseke. Kuntotarkastaja vastaa toki siitä, että tarkastus tehdään ammattitaitoisesti ja huolellisesti, aivan kuten muutkin palveluyrittäjät. Virhetilanteessa hyvitys on tarkastajan palkkion alentaminen tai palauttaminen. Kuntotarkastajien työhön sovelletaan myös vahingonkorvaussäädöksiä eli joissakin harvinaisissa tapauksissa voidaan todeta, että tarkastajan huolimattomuus on aiheuttanut vahinkoa. https://www.kkv.fi/Tietoa-ja-ohjeita/Viat-viivastykset/asuntokaupan-virhe/kuntotarkastajan-vastuu/

Asunnon olohuoneen parketissa oli iso ruma naarmu. Asuinrakennus on kuusi vuotta vanha. Naarmu huomattiin kun oltiin muutettu sisään. Muuttomiehet olivat suojanneet lattian ja muutenkin naarmusta näki, että se oli vanhempaa perua. Naarmun päällä oli esittelyssä matto. Voiko myyjältä vaatia lattian korjausta ja jos se ei onnistu, uutta lattiaa?

Ei voi. Ostaja ei voi vedota laatuvirheisiin, jotka olisi voitu huomata asunnon tai kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Ostajan on kurkistettava mattojen alle ennen kaupantekoa.

Voiko myyjää vaatia korjaamaan vian omalla kustannuksellaan?

Ei. Lain mukaan aito virhe korvataan kaupanteon jälkeen hinnanalennuksella, vahinko vahingonkorvauksella. Jos korjauksesta keskinäisesti sovitaan, saattaa olla riski, ettei talonomistaja ole tyytyväinen korjaukseen ja käsillä on uusi riita.

Voiko myyjältä vaatia kuntotarkastuksessa löytyneiden vikojen korjausta ennen kaupantekoa?

Tällaista tehdään useimmiten juuri virhevastuun väärinymmärryksen vuoksi. Myyjä saattaa venyä vaikka minkälaisiin korjauksiin välttyäkseen jälkivaatimuksilta ja saadakseen talon kaupaksi. Käytetyn, iäkkään talon hintaan kuuluu ominaisuus siitä, että talossa on ikääntymisestä johtuvia korjaustarpeita, jotka eivät ole virheitä eikä niistä voi vaatia jälkikäteenkään hyvitystä. Viisainta on asettaa talon hintapyyntö vastamaan talon ikää ja kuntoa ja antaa ostajan huolehtia peruskorjauksesta.

Voiko kiinteistönvälittäjä joutua vastuuseen talon vioista?

Myyjä vastaa virheistä ja myös välittäjän antamista tiedoista, kuten kuntotarkastuksessakin. Siksi välittäjä on syytä valita tarkkaan. Nykyään jotkut välittäjätkin antavat väärää tietoa myyjän virhevastuista ja kehottavat myymään asuin- ja korjauskelpoisen talon purkukuntoisena. Jos tällainen sattuu kohdalle, kannattaa tehdä sopimus jonkun muun, lain perusasioista tietävän välitysliikkeen kanssa. Välittäjä ei yleensä vastaa talon korjaustarpeita tai virheistä, mutta hän vastaa siitä, että hoitaa tehtävänsä ammattimaisesti ja huolellisesti, noudattaen alan erityislakia eli lakia kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

Miten kirjaan kauppakirjaan sen, etten vastaa vioista kaupan jälkeen?

Yleisvaraumat, kuten "myyjä ei vastaa kaupan jälkeen mistään virheistä", "talo myydään sellaisena kuin se on", "talo myydään purkukuntoisena" eivät ole yleisesti päteviä riitatilanteissa. Vastuunrajoituksia voidaan toki käyttää, mutta ne pitää yksilöidä. Purkukuntoisena myytävälle talolle ei voi laskea arvoa senttiäkään, eli kiinteistö on silloin myytävä tontin hinnalla. Jos kiinteistöä myydään näin, myyjä myy talonsa markkinahintaa halvemmalla, useimmiten turhaan. Ostajalla ei ole oikeutta saada hyvitystä talon normaalista kulumisesta tai iän mukanaantuomista korjaustarpeista.

Talosta löytyi kosteusvaurio, voinko purkaa kaupan?

Kosteusvaurio voi syntyä, kun esim. tiensä päässä oleva katto, viemäri tai vesiputki alkaa vuotamaan. Jos vaurio on paikallinen eivätkä korjauskustannuksetkaan ole kovin suuret, kyseessä ei ole edes lainmukainen virhe, josta voisi saada hinnanalennusta saati kaupan purkamista. Kaupan purkamiseen tarvitaan olennainen virhe, kuten esimerkiksi erittäin suuret korjauskustannukset.

Voiko ostaja purkaa kaupan, jos katuu kiinteistökauppaa?

Ei, jos myyjä ei suostu. Kauppa on sitova ja purkamiseen tarvitaan erityisiä perusteita.

Talon katto vuotaa, voiko myyjältä vaatia rahat uuteen kattoon?

Ei useinkaan. Esimerkiksi peltikaton tekninen käyttöikä on noin 30-50 vuotta. Jos katto alkaa vuotamaan käyttöikänsä loppusuoralla, kyseessä on vanhan talon ominaisuus, ei lainmukainen virhe. Ostaja ei voi vaatia myyjää rahoittamaan talon tavanmukaista peruskorjausta kaupanteon jälkeen. Jos katto on uudempi tai sen kuntoa on mainittu hyväksi, tilanne voi olla eri. Ihan pienistä korjauskustannuksista tuskin on syytä silloinkaan hakea hyvitystä.

Kumpi vastaa asunnon vioista, myyjä vai taloyhtiö?

Taloyhtiön kunnossapitovastuusta säännellään asunto-osakeyhtiölaissa. Taloyhtiö vastaa mm asunnon rakenteista, eristeistä ja LVI-järjestelmistä. Jos korjaustarve on kaupan jälkeen joissakin tällaisessa, myyjä voi joutua vastuuseen siitä, ettei ole kertonut ostajalle selvästi tietämästään viasta. Vian korjaus kuuluu yleensä taloyhtiölle.

Onko vesivahingon korjaamisesta viisi vuotta ennen kaupantekoa kerrottava myytäessä?

Ei jos myyjä voi olettaa, että vahinko on korjattu asianmukaisesti, esim. ammattilaisen toimesta. Jos talolla on huoltokirja tms, ei ole toisaalta mitään syytä pimittää tätä tietoa sieltä. Vesivahinkokin voi kuulua vanhan talon ominaisuuksiin tai se on voinut johtua esim. tiskikoneen tai kylmälaitteen viasta. Sellaisen esiintyminen ei ole merkki hometalosta.

Uskaltaako myydä vanhan talon, kun kaikkiin vuosikymmenien aikana tehtyihin muutoksiin ei ole olemassa rakennuslupia?

Kyllä uskaltaa. Rakennusluvan puute ei ole yksinään virhe. Suomessa on rakennettu taloja ja suunniteltu remontteja tupakkiaskin kansiin eikä niistä ole dokumentteja. Myyjällä on kuitenkin tietty selonottovelvollisuus myymästään kiinteistöstä. Kun alkaa myydä, kannattaa selvittää talon piirustus- ja lupahistoria rakennusvalvonnasta. Kiinteistönvälittäjät tekevät sen rutiinisti myyjän puolesta. Lupatilanne kirjataan kauppakirjaan ja vastuu niistä siirtyy uudelle omistajalle. Joskus uusi omistaja tekee remonttia ja saa yllätyksenä tietoonsa, että tuore, iso remontti on tehty ilman asianmukaista lupaa. Jos siitä aiheutuu hänelle vahinkoa eikä asiasta ole kauppa tehtäessä kerrottu, kyseessä voi olla lainmukainen virhe.

Ostaja vaatii kaksi vuotta kaupanteosta hyvitystä kellarista löytyneestä kosteusvauriosta, vaikka kosteus huomattiin kuntotarkastuksessa, se kirjattiin raporttiin kohtaan Olennaiset epäkohdat ja riskit ja suositettiin lisätutkimusta. Sitä ostaja ei tehnyt. Pitääkö maksaa hinnanalennusta?

Todennäköisesti ei, jos kosteusvaurio oli samassa kohtaa kuin kuntotarkastusraportissa oli mainittu ja korjauskustannukset eivät ole erittäin suuret. Ostaja ei voi yleensä vaatia hyvitystä vauriosta, jostä hänelle on kerrottu ennen kaupantekoa. Ostajien pitää myös ottaa tosissaan lisätutkimuskehoitukset.

Ostimme  1940-rintamamiestalon ja ensimmäisenä talvena huomattiin, että alakerran lattiat ovat pakkasilla kovin kylmät. Voiko myyjältä vaatia korvausta lattiaremontista?

Ei, jos ennen kauppa ole mitenkään mainittu että lattialle olisi tehty jotakin peruskorjausta. Kylmät lattiat ovat pikemminkin vanhan talon ominaisuus kuin lainmukainen virhe.  Ikään liittyvät peruskorjaukset kuuluvat talon kulloisellekin omistajalle.

Olin maalannut myymäni kerrostalonasunnon seiniä mustavalkoraidallliseksi. Myin asunnon puoli vuotta sitten. Nyt ostaja vaatii hyvitystä siitä, ettei musta väri kuulemma peity useankaan maalauskerran jälkeen. Pitääkö maksaa?

Ei. Musta väri seinissä oli todettavissa jo asuntonäytöllä. Kyseinen puute lienee lisäksi arvoltaan niin vähäinen, ettei merkittävyyskynnys ylity, jos ajatellaan että mustassa maalissa olisi jotakin salaista virhettä, jonka takia se ei peity normaalisti.

Monesti vesivahinkoasioista ei uskalleta kertoa ostajaehdokkaille, koska pelätään - joskus syystäkin - että ostajat alkavat heti pelätä homepommia. Jos ei kerro, se että ostaja voisi saada tilanteesta hyvitystä, riippuu kokonaistilanteesta. Ostajanhan pitää ymmärtää että monenlaiset riesat ja viat ovat vanhan talon ominaisuuksia, eivät virheitä. Vedentulo vanhan talon kellariin ei ole poikkeuksellista. Toisaalta myyjän pitää kertoa kaikista tiedossaan olevista talon ominaisuuksista, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Parempi on kertoa kuin jättää se tekemättä.

Poikkeuksellinen lumitalvi pyyhkäisi lumiesteet 10 vuotta vanha talon katolta vuosi kaupanteon jälkeen. Voinko vaatia myyjältä uusia lumiesteitä?

Myyjä vastaa kiinteistön virheistä, ei poikkeuksellisten säiden tai luonnonmullistusten aiheuttamista vahingoista. Jos riidassa voi näyttää, että lumiesteet oli huonosti kiinnitetty tai niiden materiaalissa oli jokin vika, myyjä saattaisi vastata asiasta, ottaen kuitenkin huomioon rahallisen korjauskustannuksen määrän verrattuna kokonaistilanteeseen. Ilmastonmuutoksen on kerrottu lisäävän Suomessa erityisesti sateita ja tuulia, joten tämä vaikuttaa rakentamiseen ja kiinteistöjen hoitoon monin tavoin - ja vaikuttaa varmasti myös riitoihin ja ratkaisukäytäntöönkin.

Myyjä oli vienyt mikrouunin ja astianpesukoneen mukanaan, kun muutettiin uuteen kotiin. Voiko näin tehdä?

Nyrkkisääntö on se, että ne tavanomainen tarpeisto, joka on talossa tai asunnossa sitä esiteltäessä, kuuluu kauppaan. Välittäjät yleensä selvittävät tarkastikin, mikä kuuluu, mikä ei ja ilmoittavat sen esitteessä.Tämä kannattaa tehdä myös jos myy itse. Tavanomaista tarpeistoa on esimerkiksi jääkaappi, liesi, pakastekaappi, liesituuletin, astianpesukone, peilikaapit ja kiinteät komerot. Hankaluuksia voi tulla mikrouunin, pakastearkun, satelliittiantennin, pesukoneen ja kuivurin, irtovaatekaapin, sälekaihtimien ja joidenkin seinään ruuvattujen hyllyjen kohdalla. Astianpesukonetta ei siis olisi saanut viedä, mutta mikrouunin ehkä, jos siitä ei ollut mainintaa kaupantekovaiheessa.

Välittäjä antoi ostajalle väärän tiedon talon rakennusluvista, vaikka olimme kertoneet hänelle oikean tilanteen toimeksiantosopimusta tehtäessä. Ostaja vaatii hinnanalennusta puuttuvasta luvasta. Kuka vastaa väärästä tiedosta?

Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista ostajalle. Jos hinnanalennusta tuomitaan tai suositetaan myyjän maksettavaksi, myyjällä on mahdollisuus nostaa kanne tai viedä vaatimus välittäjää vastaan lautakuntaan. Jos oikea tieto rakennusluvista kirjattiin välittäjän toimeksiantosopimuksen liiteosaan, näyttö välittäjän virheestä on selkeä. Välittäjä ei vastaa talon laatuvirheistä, mutta omasta työstään hän vastaa toimeksiantajalleen eli talon myyjälle ja joissakin tapauksissa suoraan ostajalle. Siksi riidoissa, joissa on kyse talosta annetuista tiedoista, kannattaa riidan vastapuoleksi ottaa myös kiinteistönvälitysliike.