Lautakunnan ratkaisuja

Naapurileipomon melusta olisi pitänyt kertoa ennen kaupantekoa

Nainen osti kaksion 153 000 eurolla ja valitti muutaman kuukauden kuluttua myyjälle siitä, että makuuhuoneen seinän takaa kuului aamuöisin sietämätöntä melua. Naapurihuoneistossa oli leipomo. Leipomon olemassaolosta, metelistä puhumattakaan ei ostajalle kerrottu ennen kaupantekoa.

Ostaja sai kaupanteossa tavanmukaiseen tapaan mm. yhtiöjärjestyksen. Siinä naapurihuoneisto oli merkitty myymälätilaksi. Asunnon näytöt tapahtuivat päivisin eikä meteliä silloin ollut, ostaja kertoi. Hän vaati myyjää maksamaan hinnanalennuksena tai asumishaitan korvauksena 53 000 euroa. Summaa myyjä perusteli huoneiston arvon alenemalla - eihän ole tiedossa, millainen toiminta naapurissa jatkuu.

Myyjä oli kaksiossa asuessaan vuosia aikaisemmin valittanut taloyhtiölle leipomon metelistä. Yhtiö oli silloin parantanut äänieristystä. Myyjä kertoi, että häiritsevä meteli oli loppunut. Siksi hän ei maininnut leipomosta ostajalle. Ostaja teetti asunnossa melumittauksen, jonka mukaan melu makuuhuoneessa oli selkeästi häiritsevää. Leipomo lopetti toimintansa vuoden kuluttua kaupanteosta.

Lautakunta suositti riidassa 3 000 euron vahingonkorvausta melun takia.

Myyjän on täytynyt olla mittausten mukaan tietoinen selvästi häiritsevästä melusta, vaikka hän ei kertomansa mukaan siitä itse häiriintynyt. Melusta ja yhtiöjärjestyksen vastaisesta tuotantotoiminnasta olisi pitänyt kertoa ostajalle. Leipomo oli tuottanut melua noin 1 v 4 kuukautta. Riidassa ei esitetty mitään näyttöä siitä, että leipomon tuotantotoiminnasta olisi aiheutunut asunnolle sellaista haittaa, joka vaikuttaisi asunnon arvoon toiminnan päättymisen jälkeen. Siksi hinnanalennusta ei suositettu. D/6129/42/2019

Lahosta ja kosteuden vaivaamasta vanhasta hirsitalosta ei hyvitystä

Kaupat tehtiin vuonna 1934 valmistuneesta talosta, jota oli peruskorjattu vuonna 1989. Kauppahinta oli 115 000 euroa. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntoarviossa kuvattiin, että kohde on siistikuntoinen eikä mikrobivaurioita ole nähtävissä. Vajaan viiden vuoden kuluttua ostaja huomasi kosteus- ja lahovaurioita rakennuksen ulkoseinärakenteessa. Hän reklamoi asiasta myyjälle ja teetti kaksi kuntotarkastusta. Niiden mukaan

• kellarin lattiat ja seinien alaosat ovat kauttaaltaan kosteusvaurioituneet maaperästä rakenteisiin siirtyvästä kosteudesta.
• kellarin kodinhoitohuoneen lattia on kosteusvaurioitunut, koska siinä on käytetty muovimattoa.
• ulkoverhouksen alaosissa oli pehmentymistä ja hirsirungon alaosa oli lähes kauttaaltaan laho- ja kosteusvaurioitunut, vaurioita oli myös muualla hirsirungossa.
• kellarin portaikon väliseinän alaosa oli vaurioitunut ulkoseinän viereltä. Eteläpäädyn ulkoseinällä oli aluskatteen puuttumisesta johtuvia vaurioita. Ulkoseinärakenne oli virheellinen, koska se oli heikosti tuulettuva ja ulkoseinät olivat tiiviisti pinnoitettuja.
• bitumikermikaton harjatiivistettä ei ole asennettu. Piipun pellityksen ja piipun liitos ei ollut tiivis. Alusrakenteissa oli laho- ja kosteusvaurioita. Sivu-ullakolla oli nurkissa tummentumia. Aluskate oli virheellinen koska bitumikermikate ei jatkunut kauttaaltaan ulkoseinälinjan yli. Aluskatteen alapuolella oli laho- ja kosteusvaurioita. Yläpohjatilan tuuletus ei toiminut, koska päädyissä ei ollut tuuletusaukkoja ja räystäsrakenne on umpinainen. Vinoissa yläpohjarakenteissa oli virhe, koska niissä ei ollut tuuletusrakoa ja lämmöneristeet ovat osin kiinni vesikaton aluslaudoituksessa.

Ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta 33 540 euroa. Vaatimuksena pohjana olivat virheiden korjauskustannukset, jotka olisivat myyjän mukaan kaikkiaan 55 000 euroa. Vähennyt johtui siitä, että talo tulisi korjausten jälkeen kaupantekoa parempaan kuntoon.

Lautakunta ei suosittanut riidassa mitään hyvitystä.

Rakennus on valmistunut vuonna 1934, ja sitä oli peruskorjattu vuonna 1989. Vaikka rakennus oli myyntiesitteessä kerrottu olevan siistissä kunnossa, ostajan on rakennuksen ikä huomioon ottaen täytynyt ymmärtää, että siinä saattaa ilmetä merkittäviä korjaustarpeita piankin kaupantekohetken jälkeen.

Rakennuksen hirsiseinät olivat lähes kauttaaltaan kosteus- ja lahovaurioituneet. Vanha hirsiseinä on Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -suoritusohjeen (KH 90-00394) mukaan riskirakenne, jossa voi ilmetä kosteusvaurioita tai tuholaisten aiheuttamaa tuhoa. Lautakunta piti vaurioita rakennuksen toimivuuden kannalta merkittävinä ja korjauskustannuksia suurina, mutta katsoi, että 80-vuotiaassa hirsitalossa nämä eivät ole maakaaren mukaisia laatuvirheitä.

Lautakunnan mukaan yli 30 -vuotiaan bitumikermikaton vauriot ja niiden seuraukset olivat sellaisia, että ostajan oli ollut syytä varautua niihinkin. Kellarin maakosteus oli tyypillistä vanhalle rakennukselle eikä sekään ole maakaareen tarkoittama laatuvirhe. Kodinhoitohuoneessa oli kosteusarvot kohollaan, mutta sen korjauskustannukset 1720 euroa eivät yksinään ylittäneet salaisen virheen merkittävyyskynnystä. D/2893/42/2019

Taloyhtiön kylpyhuoneremontissa löytyi kosteutta, myyjä ei vastuussa

Kaksiosta tehtiin kaupat 56 000 euron hinnalla. Talo oli valmistunut vuonna 1992 ja tiedossa oli, että talon kylpyhuoneet remontoitaisiin. Osakkaat vastaisivat remonttikustannuksista. Remonttia tehdessä paljastui että kylpyhuoneen ja keittiön lattiassa oli kosteutta. Myös pesuhuoneen wc-istuimen ja käsienpesualtaan viemäriputken juurella huomattiin kosteutta. Ostaja vaati myyjältä 2 000 euroa hinnanalennusta asunnon virheestä sekä 750 euroa vahingonkorvausta virheen aiheuttamasta vahingosta.

Lautakunta ei suosittanut hyvitystä.

Osapuolten tiedossa on kaupanteon hetkellä ollut, että asunnon kylpyhuone remontoidaan ja kustannukset otettiin huomioon kauppahinnassa. Asuntojen kylpyhuoneet olivat noin 30 vuoden ikäiset. Käyttöikänsä päässä olevissa märkätiloissa voi olla kosteusvaurioita. Selvityksen perusteella taloyhtiö on pääosin vastannut kosteusvaurioiden korjauksista. D/5848/42/2019

1980-luvun talossa monia vikoja

Pariskunta osti kuolinpesältä vuonna 1985 rakennetun 203 m² kokoisen omakotitalon piharakennuksineen. Kauppahinnaksi sovittiin 165 000 euroa. Talossa tehtiin normaali kuntotarkastus. Talosta alkoi myöhemmin löytyä vikoja ja ostajat teettivät lisätarkastuksia.

Ostajat vaativat myyjiltä 44 672 euron hinnanalennusta ja tutkimus- ja selvityskuluja 9 002,66 euroa.

Virheitä oli ostajien mukaan lukuisia.

Pesuhuoneen ja saunan välisessä seinässä höyrynsulku oli pesuhuoneen puoleisen paneelin takana ja on vastoin hyvää rakennustapaa. Terveystarkastaja totesi seinässä homeen hajua. Ulkoseinässä oli kosteusjälkiä, ja sieni- ja bakteerinäytteistä löytyi ohjearvon ylitys. Pesutilan viemärinputken koteloinnin ja ulkoseinän välinen liitos oli tehty virheellisesti, liitoksesta oli päässyt sadevettä rakenteisiin. Seinissä oli kosteusvaurioita pesuhuoneen ja saunan puutteellisen tuuletuksen vuoksi. Kosteus oli päässyt seinän rakenteisiin viemäriputken ulkopuolisen suojakotelon ja seinän ulkovuoren liitoksesta. Ajan myötä seinän ulkovuoren liitoksesta oli tihkunut vettä rakenteisiin siinä määrin, että rakenteet olivat alkaneet lahoa.

Katolla piipun juuripelti oli liian matala ja sen kulmauksien/liittymäpintojen tiivistyksissä on puutteita. Räystäällä talotikkaiden molemmin puolin oli tiivistämättömiä reikiä, ja piipun yläosasta puuttuu rappausta.

Autotallin väliseinässä ei olut ilmansulkua, väliseinän kohdalta oli ilmayhteys viereiseen makuuhuoneeseen.Autotallin betonilaattalattia jatkui yhtenäisenä autotallin ja makuuhuoneen väliseinän kohdalla. Autotalli oli talvella asuintiloja kylmempi, joten sieltä oli jatkuva kylmäsilta makuuhuoneeseen. Alajuoksun alla ei ollut kosteuskatkoa ja autotallin palo-osastoinnissakin oli puutteita.

Salaojat eivät toimineet kunnolla. Alapohjarakenteesta löytyi märkää täyttöhiekkaa, ja sokkelin sisäpintaa vasten olevassa pystystyroxissa oli selvä mikrobeihin viittaava haju.

Lautakunta suositti riidassa 16 000 euron hinnanalennusta sekä 9 002,66 euron korvausta tarkastus- ja selvittelykuluista.

Lautakunta totesi päätöksessään, että omakotitalo oli kaupantekohetkellä 31 vuotta vanha. Myynti-ilmoituksen mukaan kohde oli todella hyvin pidetty ja hyväkuntoinen. Pian kaupanteon jälkeen löytyi useita korjausta vaativia puutteita, joiden korjauskustannukset olivat kustannusarvion mukaan yli 64 000 euroa. Ostajat ilmoittivat, että märkätilojen sisäpuoliset korjauskustannukset 10 396 euroa, puolet kosteudenhallinnan kustannuksista eivät kuulu myyjien vastuulle. Ostajat vaativat kuitenkin korvausta pesutilojen ulko- ja väliseinien korjauksista.

Ennen kauppa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei huomattu kaikkia korjaustarpeita, koska normitarkastus tehdään vain aistinvaraisin keinoin. Raportin mukaan esim. salaojajärjestelmän toimivuutta oli suositeltavaa seurata, ja huuhtelua olisi syytä tehdä. Lautakunta katsoi, että ostajien ei tämän huomautuksen perusteella tarvinnut varautua salaojien korjaustarpeisiin ja suositti niiden osalta 9 000 euron hinnanalennusta.

Pohjapiirroksesta ei käynyt selkeästi ilmi, että autotalli oli ollut lämmitetty tila. Lautakunta piti tätä sekä palo-osastoinnin puutteellisuutta, kylmäsiltaa ja kosteuskatkon puuttumista seikkoina, jotka on otettava huomioon salaisen virheen merkittävyyttä arvioidessa. Lautakunta arvioi kohtuullisiksi korjauskuluiksi tältä osin 4 000 - 5 000 euroa. Autotallin oven vierustan seinällä olevat kosteusjäljet olivat ostajien huomattavissa jo ennen kaupantekoa tavanmukaisessa ostotarkastuksessa. Näiltä osin talossa ei ollut hyvitettävää virhettä.

Pesutilojen teknisen käyttöiän päättyminen oli todettu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Pesutilojen rakenteiden puutteet huomattiin rakenneavauksien yhteydessä. Asiassa oli arvioitava, onko kyseessä maakaaren tarkoittamana salainen virhe. Virhevastuun syntymisen edellytyksenä on merkittävyyskynnyksen ylittyminen. Salaista virhettä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa kauppahinta, rakennuksen ikä, varustetaso, markkinoitaessa annetut tiedot, asumistasoa koskevat vaatimukset ja korjauskustannukset, lautakunta listasi.

Teknisen käyttöiän ylittyminen on riski talon rakenteille. Ostajien on täytynyt varautua siihen, että pesutiloissa ja niiden rakenteissa saattaa ilmetä merkittäviä vaurioita piankin kaupanteon jälkeen. Ostajien olisi joka tapauksessa täytynyt uusia rakennuksen märkätilat kokonaisuudessaan mahdollisimman pian. Ostajat vetosivat siihen, että kyse on ollut rakennusaikaisista ratkaisuista johtuvista pitkällä ajanjaksolla syntyneistä vaurioista. Kun ottaa huomioon talon ikä ja märkätilojen teknisen käyttöiän ylittyminen, talon ei Talo ei ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin mitä ostajat ovat perustellusti voineet olettaa, kuten laki määrittelee. Lautakunta totesi kuitenkin, ettei ostajien kuitenkaan tarvinnut varautua siihen, että pesuhuoneen ja saunan välisen seinän höyrynsulku oli toteutettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Sen korjauskustannukset, noin 600 euroa, otettiin huomioon hinnanalennusta arvioitaessa. D/2835/42/2019

Katon pinnoituksesta riitaa

Asunnosta tehtiin kaupat 134 000 euron kauppahinnalla, kerrostalo oli valmistunut vuonna 1990. Asunto myytiin ostajan mukaan väärillä tiedoillaja hän vaati myyjältä 1 447 euroa hyvitystä.

Ostaja sai tavan mukaisesti isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen. Siihen oli merkitty "Yhtiössä tehdyt huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt"-kohtaan "Vesikaton puhdistus ja pinnoitus, 2014". Sama tieto oli asunnon myyntiesitteessä.

Myyjä kertoi , että katon kunnostus oli tehty ennen kuin asunto siirtyi myyjän omistukseen, eikä hänellä ollut syytä epäillä taloyhtiön asiakirjoja. Taloyhtiö ei ole toistaiseksi päättänyt tehdä katon pinnoitusta.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. Riidassa ei esitetty näyttöä siitä, onko katto pinnoitettu vuonna 2014 vai ei. Ostaja ei myöskään esittänyt näyttöä siitä, että asuntoyhtiö olisi päättänyt tehdä pinnoitustyön. Oli siis täysin epäselvää, tuleeko ostajalle aiheutumaan pinnoituksesta kustannuksia ja jos tulee, minkä suuruisia. Sinänsä myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen tiedoista. Lautakunta kuitenkin katsoi, ettei mahdollisesti annettu väärä tieto ollut sellainen, että se olisi vaikuttanut kauppaan eikä kyseessä ole asuntokauppalain mukainen virhe. D/414/42/2020

Ei korvausta homekoiratutkimuksesta

Myyjät ja ostaja neuvottelivat kiinteistön kaupasta. Myyjät ilmoittivat teettävänsä kuntotarkastuksen. Ostaja halusi myös homekoiratutkimuksen, joka myös tehtiin. Mitään kirjallista tarjousta tms ei tehty ja myyjät möivätkin kiinteistön toiselle henkilölle. Ostaja vaati 500 euron korvausta turhaksi jääneestä homekoiratutkimuksen raportista.

Lautakunta ei suosittanut korvausta maksettavaksi.

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty määrämuotoisesti, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Määrämuotoinen sopimus on ainoastaan kirjallinen esisopimus, ei esimerkiksi kirjallinen tarjous.

Koska kirjallista sopimusta ei ollut jäi epäselväksi, oliko kiinteistökaupan tekemisestä sovittu edes vapaamuotoisesti. Vaikka kaupan teosta olisikin sovittu vapaamuotoisesti, myyjien korvausvastuu rajoittuisi lain mukaisesti tarpeellisiin toimiin. Lautakunnan mukaan homekoiratutkimus ei ole tällainen tarpeellinen toimi, erityisesti tässä tapauksessa kun myös kuntotarkastus tehtiin. D/5159/42/2019

Kopolaattojen korjauksen teki taloyhtiö

Vuonna 2004 valmistuneen kerrostalon kaksiosta tehtiin kaupat 250 000 euron kauppahinnalla. Pari kuukautta muuton jälkeen kylpyhuoneen lattiasta halkesi laattoja. Taloyhtiön tarkastuksessa todettiin laatat nk. kopolaatoiksi, vesieristys oli tässä kohtaa rikki. Yhtiöllä oli jonkin verran alkuperäisiä laattoja varastossa ja se paikkasi lattian. Laatat eivät riittäneet koko vahinkoalueelle. Lattiaan asennettiin alkuperäisistä laatoista sävyltään hieman erivärisiä laattoja.

Ostaja vaatii myyjältä 5000 euron hinnanalennusta arvonalentumisen vuoksi. Myyjä sain tietää koko asiasta vasta kun korjaustyö oli tehty.

Koska myyjälle ei kerrottu mitään virheestä ennen korjaustyötä, lautakunta käsitteli asiaa piilevänä virheenä. Jotta kyseessä olisi piilevä virhe, asunnon pitää olla varustukseltaan, kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Piilevässä virheessä siis merkittävyyskynnyksen pitää selkeästi ylittyä.

Asunto oli noin 15 vuotta vanhasta asunnosta eli ei aivan uusi. Ostajalle aiheutunut suoranaisia kustannuksia vian korjaamisesta ja pintojen ennallistamisesta. Merkittävyyskynnys ei lautakunnan mukaan riidassa ylittynyt. D/6690/42/2019

Katon riskeistä oli kerrottu kuntotarkastuksessa

Pariskunta osti omakotitalon vuokratontilla. Talo oli valmistunut vuonna 1951 ja se oli kooltaan 77/194 m2. Kauppahinta oli 469 000 euroa. Neljän ja puolen vuoden kuluttua kaupasta katossa havaittiin vuotoa kattoikkunan läheisyydessä. Katto oli uusittu peltikatosta tiilikatoksi noin neljä vuotta ennen kauppaa. Ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta, ¾ katon korjauskustannuksista ja virheiden tutkimuskuluista, yhteensä 8 591,48 euroa.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa oli mainittu, että talvisin sulava lumi ja jää aiheuttavat kosteusrasituksen ikkunalle ja ikkunan tiivisteisiin kohdistuu vedenpainetta. Raportin mukaan kattoikkunoiden kohdalla vinojen sisäkattojen tuuletus ei yleensä toimi, mikä lisää riskiä kattoikkunoita ympäröivien rakenteiden vaurioille. Yläpohjarakenteiden kunto ja kattoikkunat oli kuntotarkastusraportissa merkitty riskirakenteiksi ja kuntotutkimuksen tarpeessa oleviksi. Tämän ostajat siis tiesivät taloa ostaessaan.

Uuden tarkastuksen mukaan kattoikkunan ja aluskatteen liittymä ja vedenohjauskourun asennus oli toteutettu asennusohjeista poiketen. Lisäksi vuotopaikan yläpuolella oli rikkoutunut kattotiili, joka oli osaltaan lisännyt vuodon mahdollisuutta. Katossa on ollut asennusvirhe, mutta eivät ostajat tienneet. Tilannetta arvioitiinkin salaisena virheenä.

Myyjien kertoman kauppahintaa alennettiin pyyntöhinnasta 61 000 eurolla katon riskirakenteiden vuoksi. Ostajat eivät kiistäneet tätä tietoa.

Viimeksi tehdyn tarkastusraportin perusteella koko katto, joka oli iältään noin neljä vuotta, ei ollut korjauksen tarpeessa. Katon virhe oli vain pienessä osassa kattoa ja sen olisi voinut korjata paikallisesti. Korjaustarpeen mahdollisuus oli kuntotarkastuksen perusteella ostajien tiedossa ennen kauppaa. Katon mahdolliset tarkastus- ja korjaustarpeet olivat myös alentaneet kauppahintaa.

Salaisen virheen merkittävyyskynnys ei riidassa ylittynyt niin, että ostajilla olisi ollut oikeus saada korjaustarpeesta hinnanalennusta. D/4105/42/2019

Reklamaatio yhdeksän vuotta kaupasta

Pariskunta osti v 2009 valmistuneen omakotitalon, jona pinta-ala oli 156,6 m2, vuonna 2011. Kauppahinnaksi sovittiin 255 000 euroa.

Ostajat tekivät vuonna 2019 myyjille valituksen katon vaurioitumisesta ja vaativat myyjiltä hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta yhteensä 8 664,99 euroa.

Keväällä 2019 jää repi lapetikkaat talon katolta irti ja kattopeltiäkin repeytyi. Vahinkoa korjatessa ostajille selvisi, että koko katto on ollut kiinni vain muutamalla ruuvilla. Talon aikoinaan rakennuttanut myyjä ei olllut heidän mukaansa noudattanut lainkaan kattovalmistajan asennusohjeita.

Ostajat selvittivät asiaa myyjiltä. Ensin he kertoivat asentaneensa katon itse ja noudattaneensa asennusohjeita. Myöhemmin he kertoivat, että ulkopuolinen urakoitsija oli asentanut katon. Katon vahingon arvioinut yritys arvioi, että mitään vahinkoa ei olisi tapahtunut, jos kattopellit olisi alun perin asennettu asianmukaisesti. Ostajat olivat kertomansa mukaan huolehtineet asuinrakennuksen hoidosta ja huollosta, katolta on pudotettu lumet aina tarpeen mukaan.

Ostajat katsovat, että myyjät ovat menetelleet vilpillisesti ja törkeän huolimattomasti kattoa asentaessaan. Silloin myyjän viiden vuoden maksimivastuuraja ei enää päde.

Jotta myyjä olisi vastuussa kiinteistön virheistä viiden vuoden rajan jälkeen, pitää hänen näyttää menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Lautakunta ei pitänyt näyttöä riittävänä. Riidassa ei esitetty luotettavaa selvitystä siitä, kuinka ja kenen toimesta kattopeltien asennus on aikoinaan suoritettu tai olivatko myyjät tienneet kattopeltien asennuksiin liittyvistä mahdollisista puutteellisuuksista. Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. D/3688/42/2019

Lattialämmitys ei toiminutkaan

Vuonna 1950 valmistuneesta talosta tehtiin kaupat 138 000 eurolla 14.2.2019. Hallintaoikeus siirtyi heti. Syyskuussa ostajat valittivat myyjille siitä, ettei kylpyhuoneen ja saunan lattialämmitys toimi. Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta yhteensä 19 500 euroa.

Ostajien mukaan lattialämmitys oli näytöillä ennen kaupantekoa säädettynä minimiin, eikä sen toimintaa voinut huomata. Ostajat olivat kertomansa mukaan pian kohteeseen muutettuaan huomanneet lattialämmityksen rikkoutuneen.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Kuntotarkastuksessa todettiin saunassa ja pesuhuoneessa olevan sähkölattialämmitys. Raportissa ei varsinaisesti mainittu, oliko lattialämmitys tarkastushetkellä toiminut. Ostajat tekivät kiinteistöllä katselmuksen kahdesti.

Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu huomata kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lautakunta piti todennäköisenä, että ostajat olisivat kyenneet havaitsemaan lattialämmityksen toimimattomuuden katselmuksissaan, jos lattialämmitys ei olisi tuolloin toiminut ollenkaan.

Talokaupat tehtiin 14.2.2019. Epäselväksi riidassa jäi, milloin asuntoon muutettiin, maaliskuun vai huhtikuun alussa. Näyttönä lattialämmityksen toimimattomuudesta lautakunnalle lähetettiin sähköyrityksen lasku, jonka mukaan tarkastus oli tehty 17.09.2019 ja todettu: "Alakerran lattialämmityskaapelin tutkiminen -> Rikki". Tarkastus oli siis tehty noin puolen vuoden kuluttua kaupanteosta.

Lattialämmitys tehty 2000-luvun alkupuolella eli se oli noin 20 vuotta vanha. Lautakunta toteaa, että virheeseen vetoavan ostajan olisi kyettävä näyttämään vaatimuksensa perusteena olevat tosiseikat toteen. Ostajien pitäisi siis näyttää, että virhe tai ainakin virheen aiheuttanut syy tai peruste on ollut olemassa jo kauppaa tehtäessä. Riidassa jäi näyttämättä juuri se, oliko lattialämmityksessä ollut virhe kaupantekohetkellä. D/6326/42/2019

Talo uusiksi myyjän kustannuksella?

Talokaupat tehtiin helmikuussa 2018 1965 valmistuneesta talosta, kooltaan 86 m2. Kauppahinta oli 195 000 euroa. Talo myytiin vuokrattuna ja vuokralaiset irtisanottiin. Vuokralaiset ilmoittivat kolmen kuukauden kuluttua ostajille heti.

Ennen kauppa tehdyn kuntotarkastuksen raportissa mainitaan, että rakennus oli osittain alkuperäisessä kunnossa. Kellaritiloihin kertyi vettä, jota poistettiin pumpulla. Salaojituksesta ole tietoa ja asian tarkastamista suositeltiin. Raportissa oli myös ohjeistettu, että valumavedet pitäisi pyrkiä ohjaamaan rakennuksen ohi. Kuntotarkastusraportissa todettiin, ettei rakennuksessa havaittu kosteus- tai muita vaurioita, joilla olisi vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen.

Ostajat vaativat, että myyjät maksavat heille hinnanalennusta 137 362 euroa.

Lautakunta ei suosittanut riidassa mitään hyvitystä.

Homelaikut tutkittiin ja makuuhuoneiden osalta niistä paljastui mikrobivaurioita. Olohuoneen näytteistä ei löytynyt mikrobianalyysissa viitteitä vauriosta.

Myyjät eivät olleet asuneet kiinteistöllä, eivätkä he olleet tietoisia kosteusvaurioista. Vaurioita ei havaittu kuntotarkastuksessa. Ne löytyivät vasta kun vuokralaiset siirsivät huonekaluja. Ostajilta ei voida edellyttää raskaiden huonekalujen siirtämistä ennakkotarkastuksen yhteydessä. Vaurioita ei voitu havaita tätä aiemmin, kyseessä oli siis maakaaren tarkoittamana salainen virhe. Silloin virhevastuun syntymisen edellytyksenä on merkittävyyskynnyksen ylittyminen. Salaista virhettä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa kauppahinta, asunnon ikä, varustetaso, markkinoitaessa annetut tiedot, asumistasoa koskevat vaatimukset ja korjauskustannukset.

Omakotitalo oli kaupantekohetkellä yli 50 vuotta vanha. Kauppakirjaan oli kirjattu, että myyjä ei ole tietoinen kiinteistön, rakennuksen tai kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnosta, koska hän ei ole asunut kiinteistöllä. Ostajia oli siksi kehotettu tarkastamaan kiinteistö erityisellä huolellisuudella. Kuntotarkastuksessa oli tuotu esille epäkohta liittyen sade- ja sulamisvesien kosteusrasituksen vähentämiseen, lautakunta totesi. Urakoitsija arvioi korjausurakan kokonaishinnaksi yhteensä 128 000 euroa. Työselostus pitää sisällään talon sisätilojen korjaamisen, kuten kylpyhuoneremontin sekä alapohjakorjaukset. Rakennuksen kaikki seinät purettaisiin runkoihin asti, yläpohja kattotuolien alapuoliseen kovalevytykseen asti ja lattia pikisivelyyn asti. Tarvittavien puhdistustöiden jälkeen rakenteet ja pinnat rakennettaisiin uudestaan.

Lautakunta piti korjaussuunnitelmaa ylimitoitettuna. Makuuhuoneissa havaittujen mikrobivaurioiden lisäksi ei esitetty mitään näyttöä. Kokonaisurakan hinta-arviossa ei myöskään ollut erittelyä, josta kävisi ilmi korjauskustannukset makuuhuoneiden osalta . Muun näytön puuttuessa lautakunta arvioi, että makuuhuoneiden mikrobivaurioiden oletettavat korjauskustannukset, rakennuksen ikä ja ennen kaupantekoa saatavilla olleet tiedot huomioon ottaen kiinteistö ei ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä oli voitu perustellusti edellyttää. D/3624/42/2019

Kauppa purettiin, vaikka perustetta sille ei ollut

Kaksiosta tehtiin kaupat 8.7.2016 198 000 euron hinnalla. 198 000 euroa. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus siirtyi ostajille kaupanteossa ja hallintaoikeus sitten, kun koko kauppahinta on maksettu.

Osapuolille tuli kiistaa asunnon kunnosta ja 18.1.2017 tehtiin lopulta sopimus kaupan purkamisesta. Sen ehtojen mukaan sopimus tehtiin enempien vahinkojen välttämiseksi. Kumpikaan osapuoli ei luopunut omista vaatimuksistaan eikä myöntänyt vastapuolen vaatimuksia. Myyjän näkemyksen mukaan kaupan purun syy oli ostajien maksulaiminlyönti. Ostajien näkemyksen mukaan syynä oli asunnon virhe. Kaupan purun yhteydessä ei palautettu ostajien kauppahinnasta jo maksamaa 10 000 euron käsirahaa.

Ostajat vaativat, että myyjä palauttaa käsirahan 10 000 tai ainakin sen osuuden käsirahasta, joka ylittää lain mukaisen maksimimäärän, neljä prosenttia kauppahinnasta. Myyjien mukaan kauppa purettiin, koska asunnosta löytyi kosteusvaurioita. Lisäksi ilmeni, että myyjä oli tehnyt asunnossa putkitöitä, vaikka hänellä ei ollut siihen pätevyyttä.

Kuluttajariitalautakunta suositti riidassa myyjää palauttamaan ostajille 2 080 euroa.

Asunnosta tehdyn tarkastuksen mukaan eri huoneiden ikkunoiden tuntumassa oli kosteusvaurioita. Sadevedet olivat päässeet seinärakenteeseen ikkuna-aukkojen alueelta. Taloyhtiö oli korjannut nämä vauriot samantien. Tarkempaa selvitystä siitä, millaista asumis- tai taloudellista haittaa tämä korjaus olisi aiheuttanut asunnon haltijalle, ei esitetty. Kosteusvauriot eivät lautakunnan mukaan oikeuttaneet kaupan purkamiseen.

Myyjät kertoivat, että isännöitsijä ja VTT valvoivat kylpyhuoneremontin asennustyöt. Lausunnon mukaan VTT:n edustaja oli hyväksynyt vain valmiin vedeneristyksen, ei putkiasennuksia. Toisaalta taloyhtiölle oli ilmoitettu remontista ja remontti myös kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Putkiasennusten laadusta tai jostakin korjaustarpeesta ei ole esitetty selvitystä, joka tukisi ostajien väitettä asennusvirheestä. Lautakunnan mukaan tämäkään ei oikeuttanut kaupan purkamiseen.

Oikeuttiko se, että ostajat eivät maksaneet loppukauppahintaa, myyjää purkamaan kaupan? Kauppasopimuksen purkaminen ilman perustetta aiheutti myyjälle vahinkoa. Myyjä ei antanut selvitystä vahingon määrästä. Lautakunnan mukaan myyjällä oli oikeus saada asuntokauppalain määrittämä vakioitu vahingonkorvaus maksimäärältään. Se on neljä prosenttia kauppahinnasta. Kauppahinta oli 98 000 euroa eli korvaus oli määrältään7 920 euroa. Myyjän piti näin ollen palauttaa ostajille käsirahasta 2 080 euroa. D/2620/42/2019

Tulevaisuuden kylpyhuoneremontista ei hinnanalennusta

Kaksion kaupat tehtiin 3.10.2016 203 000 euron hinnalla. Kerrostalo oli valmistunut vuonna 2016. Ostaja vaati myyjältä syyskuussa 2018 hinnanalennusta, koska hänelle ei annettu talosta vuonna 2015 tehdyn kuntotarkastuksen raporttia ja koska hän huomasi v 2018 hiuksenhienoja halkeamia kylpyhuoneen laatoissa. Ostaja ei mielestään saanut riittäviä tietoja asunnosta kaupantekohetkellä.

Ostajan näkemän vuonna 2015 tehdyn raportin mukaan noin 89% taloyhtiön asuntojen kylpyhuoneista oli tulossa tiensä päähän 5-10 vuoden päästä eikä tämä vastaa keskimääräistä elinikää kylpyhuoneelle. Keskimääräinen käyttöikä on 30 vuotta normaalilla rasituksella. Hinnanalennusvaade perustui salaiseen taloudelliseen virheeseen. Ostajan osuus vuonna 2019 tehtävästä märkätilaremontista oli 13 770 euroa.

Myyjä toi riidan vireille lautakuntaan ja vaati ostajaa luopumaan 10 000 euron vaatimuksestaan.

Myyntiesitteen mukaan vuonna 2015 oli tehty kylpyhuoneiden kuntokartoitustutkimus.

Kylpyhuoneet ovat myyjän mukaan vastaavanlaisessa kunnossa kuin muissa vastaavan ikäisissä kiinteistöissä. Myös isännöitsijäntodistuksessa ja toimintakertomuksessa oli sama ilmoitus. Hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä ei ole mainittu seuraavien viiden vuoden ajalle suunnitelluissa remonteissa märkätiloja.

Lautakunta suositti ostajaa luopumaan vaatimuksestaan. Siitä että myyjä olisi tiennyt vuonna 2015 tehdyn raportin sisällön, ei esitetty mitään selvitystä. Osakkaille helmikuussa 2016 lähetetyssä tiedotteessa on ilmoitettu, että raportti on käsitelty hallituksen kokouksessa. Tiedotteen mukaan yhtiön kylpyhuoneiden kuntotaso oli keskiarvoltaan hyvää luokkaa ja vastaavat täysin vastaavanlaisten muiden saman ikäisten kerrostaloyhtiöiden kuntotasoa.

Kuntotarkastusraportteja ei yleisesti lähetetä osakkaille, lautakunta totesi. Myyjä ei ole ollut taloyhtiön hallituksessa. Myyjällä ei ollut mitään syytä hankkia tarkastusraporttia - hän on voinut luottaa, ettei siinä ollut sellaista seikkaa, jolla olisi merkitystä asuntokaupasta päättämiselle. Asuntokaupassa ei siis tapahtunut tiedonantovirhettä.

Myyjä voi joskus joutua vastuuseen taloyhtiössä kaupan jälkeen tehdyistä päätöksistä. Sitä kutsutaan laissa salaiseksi taloudelliseksi virheeksi. Jotta kyse voisi olla siitä, kulujen pitää olla merkittävästi suuremmat kuin ostaja oli saamiensa tietojen, rakentamisvuoden ja muiden seikkojen perusteella perustellusti voinut edellyttää. Arvioinnissa otetaan huomioon myös asunnon kauppahinta.

Talon valmistumisvuosi oli v 2000 ja kylpyhuoneet olivat pääsääntöisesti alkuperäisessä kunnossa. Rakennustietosäätiön RT-kortin mukaan tyypillisesti vuodesta 1999 lukien rakennettujen kylpyhuoneiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on 30 vuotta.

Kuntotutkimusraportin mukaan 86 tutkitusta kylpyhuoneesta kuudessa oli todettu merkittäviä puutteita. Nekin todennäköisesti olisi voinut korjata uusimatta kokonaan pinnoitetta. Kylpyhuoneista 77:ssa havaittiin vähäisiä puutteita tai vaurioita, jotka ovat korjattavissa paikallisesti tai eivät aiheuta toimenpiteitä. Kosteuskartoituksen seurantaraportissa 10 kylpyhuoneen osalta ilmoitettiin v 2018, että havaitut viat ovat toistaiseksi korjattavissa paikalliskorjauksin, joilla käyttöikää voidaan jatkaa arviolta 5 vuotta. Keskimäärin kylpyhuoneiden turvallisesti jäljellä oleva tyypillinen kestoikä oli 3-5 vuotta.

Kaupanteosta oli kulunut liki neljä vuotta eikä näyttöä ostajalle aiheutuneista kuluista riidassa näytetty. Kylpyhuoneita ei ilmeisesti ollut vieläkään saneerattu, joten ne ovat jo 20 vuotta vanhoja. Myyjä ei voisi olla vastuussa ostajan remonttikuluista kokonaisuudessaan, koska ostaja myös hyötyy remontista saadessaan uuden kylpyhuoneen 20 vuotta vanhan kylpyhuoneen tilalle. Ottaen huomioon kuluista saatu puutteellinen selvitys, ostajalle remontista tuleva hyöty ja huoneiston kauppahinta, asunto ei ole merkittävästi poikennut siitä, mitä ostaja on tämän ikäiseltä asunnolta voinut perustellusti edellyttää. D/2545/42/2019

Kosteusvaurio ikääntyneessä märkätilassa ei ollut virhe

Vuonna 1946 valmistuneen paritalon toisesta huoneistosta 3 h+k tehtiin kaupat 135 000 euron hinnalla. Pian kaupanteon jälkeen asunnon saunassa, kylpyhuoneessa ja pukuhuoneessa todettiin kosteusvaurio. Ostaja vaati myyjältä puolet arvioidusta remontin kokonaishinnasta eli 8 250 euroa.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Märkätilat oli uusittu viimeksi 1990-luvun alussa. Tuolloisten märkätilojen tekninen käyttöikä on ollut noin 15-20 vuotta. Tämän asunnon märkätilat olivat kaupantekohetkellä jo noin 27 vuotta vanhat ja ylittäneet näin käyttöikänsä. Ostajan on näin ollen täytynyt ymmärtää varautua märkätilojen edellyttävän uusimista jo pian kaupanteon jälkeen, lautakunta painotti..

Märkätilojen rakennusaikana ei märkätiloissa ole edellytetty vedeneristeen käyttöä. Vedeneristeen sijasta käytettiin yleisesti huonommin kosteutta eristävää kosteussulkusivelyä. Asunnossa oli odotettavissa käyttöikänsä ylittäneiden märkätilojen kosteusrasituksen päässeen aiheuttamaan jo rakennuksen rakenteillekin kosteusrasitusta. D/1273/42/2019

Makuuhuoneen kaapisto ei myyjän mielestä kuulunut kauppaan

Kolmio ostettiin 208 000 euron kauppahinnalla. Kun muuttoa uuteen alettiin tehdä, myyjä ilmoitti että hän voisi myydä makuuhuoneen kaapiston ostajille 1500 euron hinnalla. Ostajat totesivat ällistyneenä, että he mielestään ostivat asuntokaupan yhteydessä myös kaapiston. Myyjän mukaan hän oli kertonut välittäjälle ettei kaapisto kuulu kauppaan.

Lautakunta suositti myyjää maksamaan ostajille 1000 euroa kaapiston puuttumisesta.

Kauppakirjassa ei ollut mainintaa siitä, ettei kaapisto kuuluisi kauppaan. Kaapisto oli esitetty myös myyntiesitteen pohjapiirroksessa. Myyjä vastaa välitysliikkeen antamista tiedoista ja hänellä on mahdollisuus tehdä reklamaatio välittäjän toiminnasta. Kaapisto oli yltänyt makuuhuoneessa lattiasta kattoon ja seinästä vastakkaiseen seinään. Ostajille on voinut jäädä se käsitys, että kaapisto on asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluva. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä asunnon tavanomaiseen tarpeistoon on katsottu kuuluvan esim peilikaapistot silloin, kun ne ovat asunnossa sitä esiteltäessä. D/1314/42/2019

Hinnanalennus korvattiin vakuutuskorvauksella

Kaupat tehtiin 5.10.2017 567 m2 kokoisesta talosta 265 700 eurolla. Talo oli rakennettu vuonna 1976. Kaupanteon aikaan tehtiin tavanomaisen kuntotarkastus. Siinä kohteessa ei todettu merkittäviä korjaustarpeita.

Kuukauden kuluttua ostaja huomasi vesivuodon. Vettä vuosi sokkelin myötäisesti ja teknisen tilan lattialle.Ostaja ilmoitti asiasta myyjille, jotka kävivät katsomassa tilannetta. Osapuolet sopivat, että ostaja aloittaa korjaustyöt pikaisesti ja tekee reklamaation myöhemmin.

Ostaja vaati myyjiltä hinnanalennusta 104 188 euroa. Vuoto johtui kiinteistön päävesiputken liitinosan hajoamisesta. Rikkoutumiskohta oli 0,5 metriä rakennuksen ulkoseinästä poispäin, noin 1,5 metrin syvyydessä ja noin 90 cm päässä rakennuksen salaojasta. Liittimestä tullut vesi levisi kauttaaltaan rakennuksen pohjarakenteessa vaurioittaen lattiaeristettä, pintabetonilaattaa ja seinärakenteita. Myyjän ilmoituksen jälkeen korjaus aloitettiin 22.11.2017 purkamalla rakennuksen pintabetonilaatta ja lattian eristekerros, jotta kuivaminen pääsisi alkamaan.

Myyjät kiistivät ostajien vaatimuksen muun muassa sillä perusteella, että ostajat olivat saaneet vakuutusyhtiöltä 70 prosentin korvauksen korjauskuluista. Ostajat olivat myyjien mukaan tehneet varsinaisen valituksen vaatimuksineen liian myöhään.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Ostajan pitää lain mukaan ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Joskus ilmoitetaan vain virheestä, mutta ei mitään vaatimusta ja reklamaatio ei ole lain mukainen. Joskus virheilmoituksen ja vaatimusten välinen aika on liian pitkä.

Myyjät vetosivat ennakkopäätökseen KKO:2016:69. Siinä ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Ratkaisun perusteluissa on todettu muun muassa, että ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia.

Nyt ostaja ja toinen myyjistä sopivat sähköposteilla näin:"... vesivuotovahingon korjaukset voidaan aloittaa välittömästi. Myyjän mahdollisen vastuun selvittämiseksi tapauksesta tehdään reklamaatio, mutta huolimatta vastuun jakautumisesta olemme yhdessä sopineet että lisävahinkojen välttämiseksi korjaustoimet aloitetaan viipymättä ja vastuu selvitetään erillisesti..". Myyjä vastasi: "Homma Ok. Tottakai aloitat korjaukset tms. hetimiten lisävaurioiden ym. välttämiseksi."

Myyjä oli antanut hyväksynnän sekä korjausten aloittamiseen että vastuusuhteiden selvittämiseen vasta sen jälkeen, kun korjauksen tosiasialliset kustannukset ovat tiedossa, lautakunta totesi. Koska suostumus oli annettu, ostaja sai tehdä täydentävän reklamaation vielä sen jälkeenkin, kun virheilmoitukselle lain mukaan kuuluva kohtuullinen aika oli jo ylittynyt. Ostaja ei menettänyt oikeutta vedota väittämäänsä virheeseen ajan kulumisen takia, lautakunta päätti.

Kauppaa tehdessään ostajan ei tarvinnut varautua 1970-luvulla rakennetun ja erilaisin remontein hoidetun rakennuksen näin laajaan ja kiireelliseen korjaukseen, lautakunta totesi. Myöskään myyjät olleet tienneet kiinteistöllä pian kaupan jälkeen tapahtuneen vaurion mahdollisuudesta eikä he voineet varoittaa ostajaa siitä. Vesivuotoa ja siitä seurannutta laajaa korjaustarvetta oli arvioitava kiinteistön salaisena virheenä.

Ostajan mukaan vakuutusyhtiö ei ole tehnyt asiasta korvauspäätöstä, koska sen mukaan myyjien vastuu tulee selvittää ensin. Sähköpostiaineiston perusteella ostaja oli kuitenkin - väitteestä huolimatta - saanut vahingosta vakuutusehtojen mukaisen korvauksen, lautakunta totesi. Ostaja lienee saanut vakuutusyhtiöltä jo korvauksena 70 prosenttia korjauskustannuksista. Vakuutuskorvauksen 30 prosentin suuruinen ikävähennys puolestaan kattaa kiinteistön uusimisen myötä tapahtuneen laadunparannuksen.

KKO:2000:18 ennakkopäätöksen mukaisesti lautakunta toteaa, ettei sillä, joka on saanut korvauksen vahingostaan vahinkovakuutuksesta, ole enää oikeutta saada korvausta tai hinnanalennusta samasta vahingosta siitä vastuussa olevalta. Lautakunta hyväksyi myyjien perustelun, jonka mukaan vakuutuskorvauksen ikävähennys kattaa kiinteistön uusimisen myötä tapahtunutta laadunparannusta. Lautakunnan kannan mukaan salaisesta virheestä tulevan hinnanalennuksen määrää voidaan muutenkin jakaa korjaustarpeista tulevaa kulurasitusta myyjän ja ostajan kesken sen sijaan, että se vyörytettäisiin täysimääräisesti myyjän vastuulle. D/3196/42/2019

Reklamaation tekemisessä viivyteltiin

Pariskunta osti perheeltä 20.2.2015 kiinteistön, jossa oli v 1992 valmistunut omakotitalo, autotalli varastoineen, vuonna 2000 valmistunut hevostallitalli ja grillikatos. Tilan pinta-ala on 0,9575 hehtaaria ja kauppahinta 195 000 euroa.

Ostajat vaativat lautakuntaa suosittamaan puuttuvista rakennusluvista korvausta seuraavasti:

Suunnittelutarveratkaisun hakemisesta 685,63 euroa luvattomasta karsinasta 8400 euroa, luvattomasta hevostarhan katoksesta 1 500 euroa, luvattomasta grillikatoksesta 1 500 euroa sekä luvattomista varastorakennuksista 600 euroa.

Kiinteistön rakennusluvat eivät siis olleet kunnossa. Hevostallissa oli kolme karsinaa, jotka mainitaan myös myyntiesitteessä. Keväällä 2017 rakennusvalvojan käydessä selvisi, että vain kahdelle oli luvat. Osalle muista rakennuksista ei ollut myöskään lupaa. Suunnittelutarveratkaisun mukaan karsinalle saa luvan, jos ratsastuskenttää siirretään 20 metriä. Tästä aiheutuisi mittavat kulut. Muut rakennelmat pitää purkaa tai hankkia niille luvat.

Ostajat havaitsivat kertomansa mukaan rakennuslupien puuttumisen kesällä 2017. Tämän jälkeen he selvittivät, mitä lupien puuttuminen käytännössä tarkoittaa. Ostajat hakivat suunnittelutarveratkaisua, jossa ilmoitettiin, että ratsukenttää tulee siirtää. Vasta kun ostajat olivat selvillä korvausten suuruudesta, he pystyivät tekemään virheilmoituksen eriteltyine vaatimuksineen.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Ostajat ovat vasta elokuussa 2018 tehneet ensimmäisen virheilmoituksen. Selvityksen mukaan he olivat saaneet jo kaupantekohetkellä rakennuslupa-asiakirjat. Lisäksi kaupungin rakennusvalvonnan 3.7.2017 antamassa kehotuksessa oli ilmoitettu puuttuvista rakennusluvista. Kaupungin 30.1.2018 antaman suunnittelutarveratkaisun mukaan rakennuslupahakemukseen suostutaan, jos ratsastuskenttä siirretään.

Ostajien olisi pitänyt selvittää puuttuvien rakennuslupien merkitystä jo saatuaan rakennuslupa-asiakirjat. Joka tapauksessa he olivat viimeistään 30.1.2018 tulleet tietoiseksi siitä, mikä merkitys puuttuvilla rakennusluvilla on ollut. He ovat vielä tämänkin jälkeen viivytelleet virheilmoituksen teossa yli puoli vuotta. Kohtuullinen reklamaatioaika oli ylittynyt. Dnro D/3007/42/2019

Ikääntynyt peltokatto alkoi vuotamaan

Pariskunta osti 76,5 neliön asunnon 28.3.2017 160 000 euron kauppahinnalla. Asuintalo oli rakennettu vuonna 1965. Joulukuussa samana vuonna talon katto alkoi vuotamaan. Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta 8 096,67 euroa kattovuotojen korjaamisesta ja katon uusimisesta heille tulleista kuluista ja lisäksi vahingonkorvausta 1 000 euroa.

Ostajien mukaan kolmessa talon asunnoista oli jo ollut kattovuotoja. Tästä ei ollut kerrottu ostajille. Myös heidän ostamaansa asuntoon oli ilmeisesti vuotanut vettä. Joulukuussa 2017 katosta valui vettä kolmeen asuntoon ja helmikuussa 2018 kuuteen asuntoon, myös hakijoiden ostamaan asuntoon. Makuuhuoneen katossa havaittiin olevan paikka-ainetta. Sen perusteella katto on vuotanut aiemminkin ja kosteusvauriota on yritetty korjata.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. Ostajien kaupanteossa saamassa isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa yhtiön eri asuntojen kattovuodoista. Mistään asiakirjoista ei ilmennyt, että katto-ongelma ja sen laajuus olisi ollut taloyhtiössä ja sen osakkailla tarkemmin tiedossa, tai että yhtiössä olisi päätetty ryhtyä korjauksiin sen takia.

Tutkimusraporteissa tai muissa asiakirjoissa eiollut tietoa, että asunnossa olisi ilmennyt kattovuotoa ennen vuotta 2018. Raportin mukaan asunnon vauriojäljet viittaavat keväällä 2018 tapahtuneeseen kattovuotoon, joka siis tapahtui vasta lähes vuosi asuntokaupan jälkeen.

Vuotojen alettua rakennuksen peltikatolla oli ikää jo yli 50 vuotta. Lautakunnan mukaan tällaista korjaustarvetta ei voi pitää ennenaikaisena eikä yllättävänä, sillä katteen on voinut olettaakin olevan jo käyttöikänsä päässä. Käytetyn asunnon ostajien pitää varautua tällaisiin korjaustarpeisiin ilman myyjän nimenomaista huomautustakin. Lautakunta ei myöskään pitänyt hakijoille tulleita kustannuksia merkittävästi suurempina kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. D/2569/42/2019

Tärkeistä korjaustarpeista pitää kertoa ennen kauppaa

Vanhasta talosta tehtiin kaupat 203 000 hinnalla. Talon rakennusvuosi on 1924 ja sen rakennusmateriaali on hirsi. Riita koski sitä, että rakennuksesta löytyi lahoja hirsiä, kattotikkaat oli uusittava ja piippua korjattava. Vaaditun hinnanalennuksen määrä oli 4 180 euroa hirsien osalta ja 166,97 euroa tikkaiden ja piipun osalta.

Ostajat tekivät keittiöremonttia ja huomasivat, että talon molempien pitkien seinien alimmat hirret ovat lahoja. Tämä johtuu siitä, että päädyn betoniportaat oli valettu hirsiin ja puurakenteisiin kiinni. Ulkovuorauslaudat oli kiinnitetty vanhan ulkovuorauksen päälle eikä hirsirakennetta ollut tuolloin tarkastettu.

Myyjät eivät olleet tehneet nuohousta myyntivuonna eikä edellisenä vuonna. Ostajien mukaan nuohooja olisi useasti ilmoittanut myyjille kattotikkaiden korjaustarpeesta. Myyjät olivat salanneet nämä virheet kaupantekohetkellä. Myyjä ei vastauksessaan kiistänyt, että tikkaiden kunnosta oli huomautettu.

Lautakunta suositti riidassa hinnanalennusta.

Kuntotarkastuksessa oli mainittu ulkoseinärakenteeksi hirsi ja puu, ulkoverhous oli silmämääräisesti havaittuna kunnossa, katosta oli valokuva ja havainnot siitä oli tehty maasta käsin. Tikkaat olivat raportin mukaan kunnossa, piipun kunnosta ei ollut mainintaa. Raportissa oli tavanomainen informaatio siitä, ettei pintatarkastuksessa voida havaita rakennevikoja.

Asuinrakennus oli ostohetkellä noin 90-vuotias. Ostaessaan ikääntyneen rakennuksen ostajien on varauduttava sen huoltoon, tarpeellisiin peruskorjauksiin ja oston jälkeisiin yllättäviinkin korjauskustannuksiin, ottaen huomioon rakennuksen ilmoitettu korjaushistoria. Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät yleisesti kuulu myyjän vastuulle. Myyjän ei myöskään täydy erikseen kiinnittää ostajan huomiota rakennuksen ikääntymiseen. Edellä kerrottuun viitaten voidaan odottaa, että ikääntyneiden rakennusten korjaustarve on yleisesti oltava ostajien tiedossa.

Ei ole yllättävää, että vanhoissa hirsirakenteisissa taloissa on lahovaurioita, lautakunta totesi. Usein juuri alimmat hirret ovat lahonneita. Rakennuksen kaupantekohetkellä ilmoitetuissa tiedoissa ei väitetty, että hirsirakenne olisi tarkastettu tai korjattu niin, että ostajalla olisi oikeus odottaa, ettei sitä tarvitsisi lähiaikoina korjata. Ostajien oli näin ollen syytä varautua rakenteen korjaustarpeisiin.

Piipun ja kattotikkaiden osalta myyjät olivat saaneet tiedon korjaustarpeesta ammattilaiselta eli nuohoojalta. Tällaisessa tilanteessa myyjillä on velvollisuus välittää saatu tieto eteenpäin ostajille, varsinkin kun kyse on rakennuksen turvalliseen käyttöön liittyvästä asiasta. Myyjät eivät tätä tehneet.

Kuluttajariitalautakunta suositti, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennusta puolet vaaditusta 1667,97 summasta eli 833,85 euroa. Vähennys johtui siitä, että kattotikkaat ja piippu tulevat korjauksessa ostohetkeä parempaan kuntoon ja rakennuksen arvo tältä osin nousi. D/4212/42/2015

Asuntola ei oikeuttanut tarjouksen perumiseen ilman kuluja

Ostajat tekivät tarjouksen asunnosta Helsingin kantakaupungissa 383 004 euron ostohinnalla. Ostajat kuitenkin vetäytyivät hyväksytystä tarjouksesta, kun heille selvisi, että asuintaloa vastapäätä sijaitsee nuorille mielenterveys- ja päihdekuntoutujille tarkoitettu tukiasuntoja, joissa voi käyttää päihteitä.

Ostajat maksoivat 15 320 euron sopimussakon ja vaativat sitä takaisin myyjiltä ja välittäjältä.

Ostajien mukaan asuntolasta olisi pitänyt kertoa heille ennen tarjousta. He olivat asuneet Espanjassa 17 vuotta ennen tarjouksen tekemistä. Lehdissä kerrottiin, että asuntolasta oli aiheutunut runsaasti häiriötä. He liittivät valitukseen lehtileikkeitä ja kertoivat kokeneensa häirintää itsekin asioidessaan alueella ja kuulleensa häiriöistä kadun asukkailta.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. Korkein oikeus on ratkaisussaan 2019:49 katsonut, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta ostaja voi vetäytyä tarjouksesta. Käsiraha liittyy kaupan valmisteluun. Asunnon kunnossa ennen kaupantekoa ilmenneen puutteellisuuden vaikutusta käsirahan palauttamiseen ei pidä oikeuden mukaan arvioida samalla tavoin kuin kaupanteon jälkeen löytynyttä asunnon virhettä. Lautakunnan mukaan tätä ratkaisua voidaan soveltaa myös vakiokorvaustilanteessa.

Asuialueen muutokset voivat aiheuttaa asukkaiden vastustusta, valituksia ja julkista keskustelua. Kyseinen asuntola ei ole ollut tästä poikkeus, lautakunta totesi. Kaupunkialueelta kerrostalosta asunno ostavan pitää varautua kaupunkimaiseen asumiseen, johon kuuluu erilaisten ihmisryhmien ja -yksilöiden tiivis asuminen lähekkäin. Kokemus häiriöistä on usein yksilöllistä, subjektiivista.

Välittäjällä on velvollisuus kertoa ostajille esim. kaavoituksen muutoksista ja tulevista rakennushankkeista. jos ne vaikuttavat asunnon kuntoon tai arvoon. Asuntolan sijaitseminen ei ole samalla tavoin objektiivisesti arvioitava asunnon kuntoon tai arvoon vaikuttava seikka. Jotta tarjouksen tekijä olisi oikeus vetäytyä tarjouksesta ilman seuraamusta, hänen pitäisi esittää näyttöä objektiivisesti arvioitavasta merkityksellisestä puutteellisuudesta. D/2992/41/2016

Ostajat pelästyivät kuntotarkastuksen tuloksia, tarjouksesta vetäydyttiin ilman perusteita

Pariskunta teki ostotarjouksen 4h+k rivitaloasunnosta 476 000 euron hinnalla. Rakennuksen valmistumisvuosi oli 1989. Ostajat vetäytyivät myöhemmin tarjouksesta. Myyjät vaativat ostajia maksamaan 19 040 euron sopimussakon. Myyjien hyväksymän ostotarjouksen ehtona oli kuntotarkastus ja/tai homekoiratutkimus , jonka kustannuksista vastaa ostaja. Tarjouksen mukaan jos näissä ilmenee asunnon ikä tai vastaavat seikat huomioon ottaen sellaisia merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia, joista ostaja ei ole aiemmin ollut tietoinen, ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia.

Homekoirat merkkasivat asunnossa neljä kohtaa. Sen jälkeen tehtiin kuntotarkastus. Ostajan mukaan syy koirien merkkauksiin selvisi: tiivistykset lattian ja seinän yhtymäkohdassa olivat puutteelliset. Kun raitisilmakanavista löytyi liikaa suodatinta, syntyi alipainetilanne ja ilmavuotoa tuli huoneisiin puutteellisesti tiivistetyistä nurkista. Koirat siis näyttävät reagoineen lähinnä ilmavirtaukseen, eli siihen, että "nurkista vetää". Toimenpide-ehdotuksena oli tiivistyksen parantaminen ja suodattimien vaihto ja vähentäminen. Suihkussa toimenpide-ehdotuksena oli silikonien uusiminen. Myyjät tekivät korjauksia kuntotarkastuksen mukaisesti.

Kuntotarkastuksen jälkeen ostaja ilmoitti vetäytyvänsä kaupasta esiin tulleiden vakavien puutteellisuuksien vuoksi.

Lautakunta katsoi päätöksessään että ostajat olivat vetäytyneet tarjouksesta perusteetta ja suositti heitä maksamaan sopimussakon.

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2019:49 katsonut, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta ostaja voi vetäytyä tarjouksesta niin, ettei kaupan jääminen tekemättä ole hänen syynsä. Asunnon kunnossa ennen kaupantekoa ilmenneen puutteellisuuden vaikutusta ei pidä korkeimman oikeuden mukaan arvioida samalla tavoin kuin kaupanteon jälkeen ilmennyttä asunnon virhettä.

Myös ostotarjouksen peruuttamisehdon mukaan vikojen pitää olla merkittäviä, jotta ostajalla olisi oikeus vetäytyä kaupasta. Aivan tavalliset kuntotarkastuksessa esiin tulevat korjaustarpeet eivät yleisesti oikeuta tarjouksesta vetäytymiseen. Homekoiratutkimus ei riitä näytöksi asunnon merkittävistä puutteista. Lautakunta huomautti vielä, että asuntoyhtiössä rakenteiden vikojen korjaamisesta vastaa yhtiö.

Kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksessa oli riskirakenteita, jotka voivat aiheuttaa pitkällä aikavälillä korjaustarpeita. Riskirakenne ei kuitenkaan tarkoita sitä, että niihin automaattisesti tulisi vaurioita. Todetuissa ilmavuodoissa voi sisäilmaan kulkeutua epäpuhtauksia. Ne voidaan kuitenkin korjata kohtuukustannuksin.

Raportissa suositettiin rakenneavauksia ja näytteiden ottamista. Ulkoseinärakenteista otettiinkin näytteet. Viidestä näytteestä kolmessa ei havaittu viitteitä vauriosta, yhdessä viite vauriosta (++) ja yhdessä heikko viite vaurioista (+). Raportin mukaan materiaalissa voidaan katsoa esiintyvän mikrobikasvustoa, kun näytteessä esiintyy elinkykyisiä sieni-itiöitä ja/tai aktinomykeettejä runsaasti (+++/++++). Tämä raja ei ylittynyt eikä näytteessä esiintynyt aktinobakteereja.

Lautakunta katsoi, ettei asunnon kunnossa tai muissa tutkimuksissa todettu merkittäviä puutteellisuuksia. Raportissa havaitut puutteet ja korjaustarpeet olivat tavanomaisia tämänikäisessä rakennuksessa. Koska kaupan kohteena olevassa asunnossa ei ollut ostotarjouksen mukaisia merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia, ostajilla ei ollut oikeutta vetäytyä ostotarjouksesta ilman kuluja. D/5547/42/2016

Korjatuista vioista ei tarvitse mainita myyntitilanteessa

Kaksion kaupat tehtiin 279 000 euron hinnalla. Asuintalo oli valmistunut vuonna 1958. Ostaja vaati 10 000 euron hinnanalennusta ja 5 000 euron vahingonkorvausta. Hän oli saanut tietää, että asunnossa oli viisi vuotta aiemmin ollut tulipalo, joka sammutettiin vedellä.

Hän teetti asiantuntijakatselmuksen, jonka mukaan lattian betonilaatan ja betonirakenteisen seinän välissä olevasta puukuitulevystä otetuista näytteistä yhdessä, eli makuuhuoneen ikkunan alta otetussa oli vahva viite vauriosta. Tämä rakenne on vaurioherkkä. Sammutusvesi oli pitänyt levyä märkänä niin, että siihen on muodostunut hometta. Minimikorjauksena olisi rajakohtien puhdistaminen ja tiivistys koko asunnossa. Makuuhuoneen lattian kapselointi epoksilla olisi suositeltavaa. Välipohja on voinut vaurioitua ja sen tutkiminen olisi myös suositeltavaa.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. Lautakunnan vakiintuneen kannan mukaan myyjä ei ole velvollinen kertomaan asunnossa aiemmin ilmenneistä vioista ja puutteista jotka on jo korjattu, jos myyjä on voinut perustellusti luottaa siihen, että korjaus on tehty asianmukaisesti ja ammattitaitoisesti.

Koska talo oli vanha, sen rakenteilta ei voi edellyttää täysin moitteetonta kuntoa. Katselmus kertoi viasta, mutta ei riidasttomasti siitä, mistä syystä sinällään vaurioherkän rakenteen vaurio on johtunut. Asunto-osakeyhtiö, jonka vastuulla talon rakenteet ovat, oli sittemmin korjannut vaurion. Mitään näyttöä siitä että asunnon käypä arvo olisi alentunut, ei ollut. Kysymys ei ollut myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä. D/6147/42/2018

Yli sata vuotta vanhan talon korjaus ei ollut myyjän vastuulla

Pariskunta osti vakituiseksi asunnokseen talon, joka oli rakennettu alun perin 1890-luvulla, 105 000 eurolla. Taloa oli peruskorjattu viimeksi 1960- sekä 1980-luvuilla.

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta 13 000 euroa. Talon viemäriputket olivat läpiruostuneita, ne olivat vuotaneet talon rakenteisiin ja saastuttaneet talon eristeitä. Kuntotarkastusraportin mukaan valurautaputket olivat käyttöikänsä loppupäässä. Siinä ei kuitenkaan kerrottu, että ne olivat olleet lopussa jo kauan ja vuotaneet sisältöään pitkään talon eristeisiin. Korjaus maksoi 26 000 euroa ja tämän lisäksi tulivat putki- ja sähköasennuskulut.

Asuntokaupan kuntotarkastusraportti oli mainittu kauppakirjassa. Raportissa kerrotaan, että vaatteisiin tarttuu hajua, mikä saattaa johtua ryömintätilassa olevasta orgaanisesta materiaalista tai riskirakenteessa olevasta vauriosta. Ryömintätilassa oli runsaasti orgaanista materiaalia. Alapohja oli riskirakenne puutteellisen tuuletuksen takia. Keittiössä ei havaittu kohonneita pinta-arvoja. Keittiössä tarkastettiin viemärien näkyvät putkenvedot silmämääräisesti, eikä vuotoja löytynyt. Myös wc:ssä tarkastettiin näkyvät putkenvedot, eikä vuotoja löytynyt. Wc:ssä ei havaittu kohonneita pinta-arvoja. Osa viemäreistä oli uusittu. Valurautaviemärit olivat käyttöiän loppupäässä. Yläkerran kylpyhuone oli remontoitu vuonna 1999. Silmämääräisessä tarkastuksessa siellä ei löytynyt vuotoja. Lattiakaivo oli hyvin ruosteinen. Raporttiin on kirjattu 11 eri toimenpide-ehdotusta. Esimerkiksi viemärin tuuletusputki on korjattava. alapohja puhdistettava rakennusjätteestä ja orgaanisesta materiaalista. Jos tämä ei vähennä talossa olevaa hajua, suosituksena oli riskirakenteiden kuntotutkimus. Kylpyhuoneen osalta oli huomattava, että valurautaiset viemärit olivat käyttöiän loppupäässä. Raporttiin sisältyi eri rakennusosien käyttöikää esittävä taulukko.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä. Kuntotarkastusraportista ostajat ovat saaneet tiedon, että talon alapohjan on riskirakenne ja että haju saattaa johtua riskirakenteessa olevasta vauriosta. Raportissa kerrottiin myös, että valurautaviemärit ovat käyttöikänsä loppupäässä. Koska rakennus on poikkeuksellisen iäkäs eikä sille ollut tehty laajempia korjauksia vuosikymmeniin, ostajien on pitänyt muutenkin varautua sen korjaustarpeisiin. Talon korjaustarpeet eivät olleet merkittävästi suuremmat kuin mihin ostajien piti kauppaa tehdessään varautua. Dnro D/765/42/2019

Myyjä salasi ludeongelman

Pariskunta osti kaksion 268 000 euron hinnalla. Kaksi päivää hallinnan luovutuksen ja 12 päivää kaupanteon jälkeen he huomasivat, että asunnossa on luteita. Samana päivänä he ilmoittivat asiasta isännöitsijälle ja myyjälle. Isännöitsijän pyynnöstä ostajat tilasivat tuholaistorjuntayrityksen hävittämään luteita. Luteet olivat jo levinneet talon rakenteisiin. Asuntoa myrkytettiin kahdeksan kertaa. Sen jälkeen luteita ei ole havaittu. Luteiden hävittämisen onnistuminen ei ole kuitenkaan itsestäänselvyys, ostajat totesivat hakemuksessaan lautakunnalle.

Tuholaistorjuntayrityksen ohjeistuksen mukaisesti listat ja tapetit hävitettiin, väliseiniin porattiin torjunnan aikana useita reikiä ja ostajien patjassa olleiden luteiden hävittämiseksi hankittiin höyrypesuri. Asunto-osakeyhtiö maksoi torjuntakäynnit, mutta ei suostunut maksamaan muita kuluja.

Ostajat vaativat myyjältä 611,20 euron vahingonkorvausta luteiden torjunnasta ja hävitetystä omaisuudesta aiheutuneista kustannuksista sekä 3 388,80 euron hinnanalennusta luteiden heille aiheuttamasta haitasta.

Ostajat lähettivät lautakuntaan myös valokuvia luteista ja niiden aiheuttamista jäljistä.

Kuluttajariitalautakunta suositti, että myyjä maksaa ostajille vahingonkorvauksena 500 euroa ja hinnanalennuksena 2 200 euroa. Lautakunta katsoi valokuvien ja muun selvityksen perusteella, että ludeongelman on täytynyt olla asunnossa jo kauppaa tehtäessä ja myyjän täytyy olettaa olleen siitä tietoinen kaupantekohetkellä.

Luteiden hävittäminen asunnosta oli kestänyt yli kolme kuukautta. Lautakunta piti ostajien kertomia toimenpiteitä ludeongelman leviämisen estämiseksi tarpeellisina.

Ostajat olivat vaatineet vahingonkorvausta ludeongelman aiheuttamista kuluista. Lautakunnan käsityksen mukaan luteiden hävittäminen on kuitenkin ensisijaisesti taloyhtiön vastuulla. Lautakunta piti kuitenkin selvänä, että ludeongelmasta oli tullut ostajille tarpeellisia kustannuksia, joita taloyhtiö ei korvannut. Lautakunta katsoi vahingonkorvauksen määräksi 500 euroa.

Hinnanalennuksen määrän arviointi perustui siihen, mikä asunnon myyntihinta olisi ollut, jos ludeongelma ja sen aiheuttama yli kolmen kuukauden mittainen merkittävä asumishaitta olisivat olleet ostajien tiedossa kauppaa tehtäessä. Arvioinnissa otettiin huomioon myös, että luteet voivat liikkua rakenteiden kautta eri huoneistoihin välillä. Ludeongelman päättyminen on siis epävarmaa. Lautakunta katsoi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 2 200 euroa. D/691/42/2019

Jätevesien johtamisen lainvastaisuudesta ei kerrottu ostajille

Pariskunta osti talon, jonka rakennusvuosi oli 1957. Kauppahinta oli 110 000 euroa. Myöhemmin ostajille selvisi, ettei kellaritilojen harmaavesiä ollut liitetty kaupungin jätevesijärjestelmään.

Kellarissa sijaitsevat sauna, kylpyhuone ja pyykinpesukone.. Niiden jätevedet valuivat sakokaivojen kautta omalle tontille. Tämä ei ole uudistettujen jätevesisäännösten mukaista. Asiasta ei kerrottu kauppaa tehtäessä. Talon muiden tilojen jätevedet oli yhdistetty kunnan viemäriin. Ostajat vaativat myyjältä 7 037,5 euron hinnanalennusta.

Lautakunta piti selvitettynä, että asuinkiinteistön kellarikerroksen harmaavedet oli aiemmin johdettu imeytyskenttään poikkeusluvalla. Ostajat olivat toimittaneet lautakunnalle rakennusvalvonnan lausunnon, jätevesineuvojan raportin ja vesilaitoksen ilmoituksen, joissa mm todetaan, että kiinteistön kaikki jätevedet olisi tullut liittää kunnalliseen viemäriverkkoon. Rakennusvalvonnan mukaan tämä olisi pitänyt tehdä, kun kiinteistön viemärit uusittiin vuonna 2013.

Myyjä oli vastauksessaan vedonnut siihen, että ostajat olivat tarkastaneet kiinteistön ennen kaupantekoa. Laissa ostajalle on asetettu myytävän kiinteistön tarkastusvelvollisuus. Jotta jätevesien poikkeuksellinen tilanne olisi ennen kaupantekoa huomattu, se olisi edellyttänyt kiinteistön rakenteisiin kajoamista. Sellaista ei ostajaehdokkaiden tarvitse tehdä kun hän tarkastaa kiinteistön ennen kaupantekoa. Kuntotarkastusraportissakaan ei asiaa mainittu. Sen mukaan kohteen viemäröinti on muovinen, uusittu vuonna 2013 ja viemäriputki talosta kunnan viemäriin on puolestaan uusittu vuonna 2014.

Myyjä vetosi myös siihen, että kiinteistön jätevesijärjestelmä olisi ollut lainmukainen kiinteistön kauppahetkellä. Ostajat olivat vastuussa jätevesijärjestelmän muutostöistä, sillä lakia ei ollut uudistettu vielä kaupantekohetkellä. Myyjä viittasi lautakunnan käsityksen mukaan ympäristönsuojelulain muutokseen. Tämä lainmuutos oli kuitenkin astunut voimaan jo 3.4.2017 ja kaupat tehtiin 2.8.2017. Voimaantulossa oli asetettu vuoden 2019 lokakuun loppuun ulottuva määräaika jätevesijärjestelmien asentamiselle. Myyjälle on laissa asetettu kiinteistön kaupan kannalta vaikutuksellisia ominaisuuksia koskeva selonottovelvollisuus. Myyjä ei vapaudu tiedonantovelvollisuudestaan sillä perusteella, että hän ei tiennyt säännöksistä.

Ostajat liittivät hakemukseensa viemäriremontin tositteita, joista ilmeni heille aiheutuneita kustannuksia. Niistä ei kuitenkaan selvinnyt riidattomasti kokonaiskuluja. Siksi lautakunta suositti hinnanalennuksen määräksi 4 500 euroa. D/5985/42/2018

Salaojat oli asennettu väärään korkoon, talossa ei ollut kosteusvaurioita

Vuonna 2012 valmistuneesta 136 m2 kokoisesta talosta tehtiin kaupat 390 000 hinnalla. Myöhemmin uusille omistajille ilmeni, että rakennuksen salaojat oli asennettu liian korkealle.

Ostajat vaativat hinnanalennusta korjauskustannusten vuoksi 25 200 euroa sekä asian tutkimiskulut 1217 euroa. Kuntotarkastuksessa salaojien tasoerot oli mitattu väärin ja salaojien oli todettu olevan kunnossa. Seuraavana keväänä ostaja huomasi kiinteistön tuulettuvassa alapohjassa vedenpinnan olevan aivan alapohjan sorakerroksen pinnan tuntumassa. Alapohjaan kerääntyy vettä rankkojen sateiden jälkeen ja alapohjan murskeen pinta pysyy märkänä muutamasta viikosta 2-3 kuukauteen riippuen sateiden määrästä.

Hinnanalennusvaade sisälsi myös sadevesijärjestelmän uusimisen ja terassin purun, sillä ne olivat ostajien mukaan välttämättömiä toimia salaojajärjestelmän uusimisessa.

Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut hyvitystä.

Lautakunta katsoi, että kyseessä oli salainen virhe, jossa virhevastuu voi syntyä vain, jos virhe on merkittävä. Ostajalla on siitä näyttötaakka. Riidassa esitettiin lukuisia asiantuntijalausuntoja. Riidassa on näytetty, että salaojat oli asennettu liian korkealle, lautakunta totesi. Myyjät vetosivat vastauksessaan siihen, että väärä korko olisi mahdollista korjata ilman että koko salaojajärjestelmä uusittaisiin. Ostajien mukana korjaus edellyttää salaojajärjestelmän täyttä uusimista. Rakennuksessa ei ollut havaittavissa mitään kosteusvaurioita.

Rakennuksen alapohjaan nousi kosteutta. Vedennousun syytä ei kuitenkaan voitu selvittää. Syy voi olla salaojajärjestelmän puutteellisessa toiminnassa tai esimerkiksi kapillaarikatkon virheellisessä toteutuksessa. Koska rakennus on perustettu teräspaaluille ja betonipalkeille ja rakennuksessa on tuulettuva alapohja, pelkkä salaojien virheellinen korko ei välttämättä aiheuta rakennukselle merkittävästi kohonnutta kosteusvaurioriskiä. Lautakunta katsoi, ettei riidassa näytetty sitä, että salaojajärjestelmä pitäisi kokonaan uusia. Merkittävyyskynnys ei näin ollen ylittynyt. D/5801/42/2018

Valesokkelista kerrottiin kuntotarkastuksessa

Kaupat tehtiin vuonna 1975 rakennetusta talosta 140 000 euron hinnalla. Kolmen vuoden kuluttua todettiin että kolmen tarkastetun huoneen seinissä eristeet oli märkiä, yhdessä tarkastuspisteessä oli homekasvustoa ja kaikissa voimakas kellarimainen haju. Ostajat vaativat muujältä 32 784 euron hinnanalennusta, korjauskustannuksiin perustuen.

Kauppoja hierottaessa tehtiin kuntotarkastus ja raportin mukaan talossa oli valesokkeli, joka on riskirakenne. Perustuksissa havaittiin pintakäsittelyn hilseilyä. Kattovedet oli puutteellisesti johdettu pois rakennuksen vierustoilta. Rakennus ei poikennut merkittävästi ikäisistään rakennuksista. Raportissa suositettiin lisätutkimuksia.

Lautakunta ei suosittanut riidassa hyvitystä.

Ostajat saivat kuntotarkastusraportissatiedon siitä, että talossa on valesokkelirakenne ja että se on riskirakenne. lautakunta totesi. Raportissa todettiin myös, että riskirakenteen kunnon varmistaminen vaatii aina lisätutkimuksia. Ostajat eivät tehdeet mitään lisätutkimuksia. Perustuksissa oli lisäksi huomattu pintakäsittelyn hilseilyä ja todettu, että kattovedet on puutteellisesti johdettu pois rakennuksen vierustoilta.

Ostaessaan tämänikäisen talon, jonka rakennusratkaisut eivät vastaa nykyisiä suosituksia, ostajien on varauduttava perusparannustarpeeseen ja siihen, että talossa voi ilmetä merkittäviäkin korjaustarpeita. Virheen korjaamisen myötä ostajat saavuttavat myös tasonparannusta. Kiinteistö ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet edellyttää. Kyse ei ollut maakaaren mukaisesta salaisesta virheestä. 1535/82/2013

Radonista hinnanalennusta

Kuolinpesä myi pariskunnalle vuonna 1969 rakennetun talon 252 000 euron hinnalla. Ostajat löysivät kosteusvahingon tehdessään sauna- ja pesutilaremonttia. He teettivät tarkastuksen, jossa betonisen alapohjan alaosassa todettiin pintakosteudenosoittimella kohonneita kosteuksia saunan, pesuhuoneen ja uima-allasosaston alueella. Talon sementtinen alapohja oli halkeillut ja murentunut. Valu oli ostajien mukaan ollut vain muutaman senttimetrin paksuinen ja puutteellisesti vahvistettu.

Ostajat vetosivat myös kohonneisiin radonpitoisuuksiin. Säteilyturvakeskus suositteli lausunnossaan tilojen korjausta, koska radonpitoisuuden vuosikeskiarvo ylitti enimmäisarvon. Ostajat katsovat, että myyjä on ollut tietoinen korkeista radonpitoisuuksista ennen kauppaa, koska talon olohuoneessa oli aiemminkin tehty radonmittaus, jolloin arvo oli myös ylittynyt. Ostajien mukaan myyjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Lautakunta suositti riidassa 3 000 euron hinnanalennusta.

Ostajat väittivät myyjän tienneen virheistä kaupantekohetkellä. Vaikka talossa oli tehty radonmittaus vuosia ennen kauppaa, lautakunta katsoi, etteivät ostajat olleet näyttäneet, että myyjät tiesivät radonista. Kauppakirjassa oli painotettu sitä, että myyjänä on perikunta eikä myyjällä ollut tarkkaa tietoa kaupan kohteen korjauksista, vioista tai puutteista. Myyjät eivät aikuisikäisinä olleet asuneet talossa.

Arvioitaessa salaisen virheen merkittävyyttä lautakunta otti huomioon rakennuksen iän sekä sen, että rakennuksen ja sen sisätilojen kunto on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttäväksi. Ostajien piti varautua korjaustoimenpiteisiin lähitulevaisuudessa. Vaarallisen korkeiden radonpitoisuuksien perusteella lautakunta kuitenkin katsoi, että kaupan kohteessa oli lainmukainen laatuvirhe.662/82/2012